On investit dans la pierre parce que c’est une valeur sûre soi-disant, mais aussi pour toute une panoplie d’autres raisons. Par exemple, aujourd’hui, on peut facilement diversifier son patrimoine en plaçant de l’argent dans l’immobilier vu le nombre de possibilités d’investissement disponibles.

Mais dans la majeure partie des cas, les placements dans l’immobilier servent surtout à assurer l’avenir des enfants. En devenant propriétaire, non seulement, vous pouvez contracter des crédits hypothécaires, mais aussi laisser un joli héritage à la jeune génération de votre famille. Raison aussi pour laquelle certains d’entre eux ne vendent jamais leur bien.

Attention néanmoins, la succession d’un bien immobilier impose certaines règles. En tant que légataire et héritier, vous devez vous familiariser avec ces derniers pour éviter toutes déconvenues à l’avenir. Focus.

Un testament pour commencer

Contrairement aux idées reçues, hériter ne se fait pas de manière automatique. La loi impose notamment un degré d’affiliation avec le défunt pour prétendre à l’héritage. Raison pour laquelle, avoir un testament est de mise.

• Qui hérite en premier selon la loi en cas d’absence de testament ?

Selon la loi, en cas d’absence d’un testament, ce sont les enfants du défunt qui hérite en premier et à parts égales de ses biens. Sachez que les enfants adoptés et reconnus peuvent également prétendre à l’ouverture de la succession.

Si aucun enfant ne se présente, les collatéraux et leurs enfants sont les seconds à pouvoir en profiter. Le cas échéant, ce seront les ascendants : parents, ou grands-parents. Si aucun parent n’est disponible, il restera les collatéraux des parents : tantes, oncles, etc.

Au final, l’épouse ou le conjoint, qui disposera d’un acte de mariage en bon et du forme, n’arrivera qu’en neuvième position dans la liste des prétendants à la succession.

Bien évidemment, les choses changent s’il y a un testament. Ce seront ceux inscrits dans ledit document qui prétendront à la succession du bien, et ce, à la hauteur désignée par le défunt.

• Un testament : quelles sont les différentes formes possibles ?

Sachez notamment qu’il peut y avoir plusieurs formes possibles de testament. Celle qu’on connait et qui est le plus souvent utilisée est bien évidemment le testament écrit. C’est bien plus clair et plus pratique ainsi. Néanmoins, rien ne vous empêche de faire dans l’originalité et de léguer vos biens en vidéos. C’est aussi une grande tendance actuellement.

Dans tous les cas, l’ouverture du testament se fera en présence d’un notaire et de tous les héritiers à une date convenue de tous.

• Quand un testament prend-il une valeur légale ?

Et attention, peu importe le style de testament que vous aurez fait, ce dernier devra être dument enregistré auprès d’un notaire pour avoir force légale. Les documents doivent comporter votre signature. Et pendant cet enregistrement, vous devez être en pleine possession de vos moyens.

Toutefois, nous tenons à remarquer que testament ou non, une succession englobe à la fois l’actif et le passif d’un défunt. Vous pouvez bien entendu simplement accepter l’héritage en concurrence de l’actif ou l’accepter purement et simplement.

Des frais en sus pour l’héritage d’un bien immobilier

Bénéficier d’un héritage est toujours quelque chose de délicat. Non seulement, cela vous expose parfois à des dettes, parce que les impayés du défunt s’appliqueront désormais à l’héritier. Mais aussi, l’héritage d’un bien immobilier implique des frais en sus.

• Les droits de succession

Les droits de succession sont des frais imputés à l’ensemble de l’héritage. C’est une sorte d’impôt qui touche chaque bien du testament et qui devra être réglé par les héritiers dès l’ouverture de ce dernier.

Ces droits varient selon l’importance de la succession. Bien évidemment, ils s’appliquent aussi bien quand la succession contient des immeubles ou non.

• Les droits de mutation

En plus des droits de succession, en cas d’accession à une propriété immobilière, vous avez les droits de mutation à payer. Ce sont les frais à régler pour l’enregistrement du changement des noms du propriétaire du bien.

Les droits de mutation varient d’une propriété à une autre. Raison pour laquelle justement, les propriétaires préfèrent céder des nues-propriétés dans la mesure où cela coûte moins cher qu’une résidence à part entière.

Les notaires peuvent notamment vous conseiller et vous guider dans le règlement de ce genre de droits. Vous pouvez également vous informer auprès des autorités compétentes de votre région pour vous préparer.

• Les frais de notaires

Et bien évidemment, vous aurez à régler les frais de notaires. Leur émolument change d’un cas à un autre, selon les détails de la succession. Bien évidemment, les héritiers ne peuvent plus négocier ou comparer les tarifs. Le testament ne sera disponible qu’auprès d’un notaire choisi par le défunt.

• Les impôts fonciers

Vous qui allez hériter d’un bien immobilier, vous devez en apprendre davantage sur le régime foncier de votre région. En effet, la détention d’une propriété immobilière vous oblige aux versements de taxes et différentes participations fiscales qui varient selon la taille et l’exploitation du bien en question. Ce sont les charges qui incombent à tout propriétaire de patrimoine de ce genre. Ce qui pousse d’ailleurs certains particuliers à éluder la propriété immobilière. Être locataire présente bien moins de charges.

Cependant, il existe de nos jours plusieurs idées pour défiscaliser, ou du moins réduire la participation sociale à cause de la détention d’une propriété. En la matière, les conseillers en investissement et les gestionnaires de bien sont plus à même de vous aider.

Quelques documents obligatoires pour la succession d’un bien immobilier

Il faut également noter qu’hériter ne se fait pas n’importe comment. Outre le testament, la succession d’un bien immobilier nécessite la rédaction de quelques documents.

• L’attestation immobilière

Quand on parle d’attestation immobilière, il faut toujours garder en tête qu’il s’agit d’un acte authentique. C’est-à-dire qu’il doit être rédigé par les soins d’un notaire.

C’est notamment un document obligation en cas de succession d’un bien immobilier. Il relate non seulement le bien qui fera partie de la succession, mais aussi le nom des héritiers de ce dernier. Et bien évidemment, en échange de la rédaction et de l’enregistrement d’un tel acte, les notaires prennent des émoluments.

Pour information, les frais de notaires varient selon la taille et le prix des biens immobiliers en succession. Ils vont de 0,55 à 2 % et peuvent être soumis à des majorations selon le cas. En outre, le calcul des charges pour l’établissement et l’enregistrement d’une attestation immobilière doit prendre en compte les taxes de publicité, des salaires du conservateur, les hypothèques, etc.

• Le partage entre héritiers

Le partage quant à lui n’est pas un acte obligatoire. Tout dépend notamment des envies et des besoins des héritiers, ainsi que de leur nombre. Le but étant de rompre le régime d’indivision qui touche le bien immobilier.

Il existe notamment plusieurs types de partage de bien. Le plus classique étant « le partage pur et simple » qui incite les héritiers à diviser en part égale le bien en fonction des droits de chacun.

En cas de partage, l’intervention d’un notaire reste de mise. Ce sera à lui d’établir l’acte de partage et de l’enregistrer. Ce dernier devra alors contenir les mentions obligatoires comme la date et l’endroit du partage, le nom de chaque héritier avec leur quote-part, la signature de ces derniers et celui des témoins, etc.

En échange de ses services, le notaire touchera un pourcentage allant de 1 % à 5 % selon le cas.

Le partage impacte notamment sur la gestion du bien. Chaque héritier aura la possibilité de vendre ou d’exploiter sa part comme bon lui semble, et ce, contrairement à un bien indivis dans l’utilisation et le management dépendra de l’aval de l’ensemble des cohéritiers.

Mais le partage implique également que chaque propriétaire sera responsable de sa part. En ce sens, il aura à régler seul les taxes foncières et les frais qui seront égaux à ses droits.

Le partage : toujours problématique, comment le régler ?

Bien souvent, les cohéritiers optent pour un partage de bien. Le but étant, au départ, de faciliter la gestion de sa quote-part et d’éviter les conflits concernant la gestion ou l’exploitation de l’héritage. Mais attention, l’ouverture des débats peut d’ores et déjà créer des problèmes. Voici quelques bons à savoir pour que tout se passe bien.

• Si l’un des cohéritiers refuse : que faire ?

Un partage se passe bien évidemment plus facilement si tout le monde accepte de diviser l’héritage. Mais ce n’est pas toujours le cas. Si pour une raison ou une autre, l’un des cohéritiers refuse, les autres peuvent toujours le mettre en demeure via un courrier légal pour assister au partage, ou du moins, pour se faire remplacer pendant la procédure.

Le partage ne peut avoir lieux sans la présence de tous les prétendants à l’héritage. Les enfants mineurs et non émancipés doivent être représentés par des tuteurs légaux pendant la procédure.

• Suivre les indications du défunt ou faire intervenir la justice

Pour la taille de chaque quote-part, vous avez deux solutions : suivre les indications du défunt, en fonction des droits accordés à chacun, ou le cas échéant, faire intervenir la justice.

Contrairement aux idées reçues, plusieurs cas de successions immobilières arrivent sur le bureau des juges, car les héritiers n’arrivent pas à un accord à l’amiable sur la division du bien. Ce sera alors une décision du tribunal qui affectera une partie du bien à chaque cohéritier.

Un conseil toutefois, il n’y a rien de tel que de se mettre d’accord sur l’héritage. Et pour cause, non seulement les procès peuvent mettre en péril les relations, mais ils peuvent durer des années et couter très cher.

• Qui peut prétendre à la division ?

Comme susmentionné, les enfants sont les premiers concernés par la succession et la division d’un bien immobilier entrée en succession. Seuls ceux reconnus légalement peuvent toutefois y prétendre. On compte dans le lot les enfants adoptés.

Mais la loi impose aussi que dans la succession d’un défunt, on n’hérite pas seulement du positif, mais également du négatif. Si le défunt repart avec des dettes non réglées, les bailleurs peuvent prétendre à la division des quoteparts dans le but de retrouver son capital.

Banques, particuliers, entreprise en tout genre et bien d’autres peuvent s’adresser directement aux notaires pour prétendre à la succession ou adresser une demande au tribunal. Mais dans ce cas, chacun ne participe qu’à la hauteur de la dette non réglée. Et ils n’ont pas à payer des frais de notaires contrairement aux héritiers légaux du défunt.

L’indivision : quelques notions à connaitre

Laisser un bien en indivision est aussi un choix possible. Cela vous évite les émoluments en sus demandés par les notaires. En outre, ainsi, chaque cohéritier devra participer aux frais d’entretien de l’ensemble du bien ainsi que dans le règlement des taxes et impôts. Mais attention, comme on l’a déjà souligné, cela implique quelques sacrifices.

• Tout se décide ensemble

Dans le cas d’un bien indivis, tout se décide ensemble. Il n’y a pas un cohéritier qui devra avoir l’ascendant sur les autres quant à l’usufruit du bien. Et bien évidemment, en cas d’exploitation, chacun profite des bénéfices obtenus qui seront obligatoirement divisés à parts égales.

• 3 mois pour s’opposer à une vente

Vous avez décidé de vendre ? Sachez que la décision d’une majorité des cohéritiers ne suffit pas. Néanmoins, si l’un des prétendants à la succession ne se manifeste pas dans les 3 mois après la mise en demeure venant des autres propriétaires, le tribunal pourra statuer en faveur du plus grand nombre. La vente sera ouverte et celui qui s’est opposé ou qui ne s’est pas manifesté pourra tout de même prétendre à une partie du prix de vente du bien.

Comme dans n’importe quelle autre transaction de vente immobilière, la cession d’un bien indivis passera indubitablement par le notaire. Mais dans ce cas, les frais d’enregistrement seront de la prérogative de l’acheteur et non plus des cohéritiers.

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