Sur le territoire français, on parle de vente domaniale lorsque l’État effectue des ventes aux enchères qui portent sur les biens mobiliers ou les biens immeubles. Chaque vente aux enchères est coordonnée par la « Direction Nationale d’Intervention Domaniale » ou « DNID ».
Ce service à un lien avec la Directrice de la Direction de l’immobilier de l’État ainsi que de la Direction générale des finances publiques. Cette dernière est en charge de différentes opérations domaniales y compris la vente des meubles et des immeubles. Elle doit également procéder à l’évaluation de ces biens.
Un investissement locatif
Si vous souhaitez acquérir un château ayant appartenu à l’État ou procéder à la réhabilitation d’une école pour la transformer en gîtes, ou pourquoi pas, emménager dans une ancienne caserne occupée par la gendarmerie. Vous pouvez aussi être juste à la recherche d’une bonne affaire à ne pas rater. Chose qui est plus que logique pour une personne voulant investir.
Qu’est-ce qui donne lieu à une vente domaniale ?
Une vente domaniale se présente lorsque l’État veut se séparer de certains de ses biens. Pour commencer, il en fait la proposition aux collectivités locales disposant d’un droit de préférence ou de droit de priorité. Dans le cas où les biens en question ne les intéressent pas, la vente peut alors s’ouvrir aux particuliers ainsi qu’aux entreprises.
En France, le service qui se charge d’une vente domaniale est appelé « France Domaine ». Celui-ci a pour mission de représenter l’État propriétaire des biens mis en vente. Tous les départements sont placés sous l’égide du directeur départemental des finances publiques.
Qu’est-ce qu’on achète pendant une vente domaniale ?
Il y a tout simplement les biens meubles et les biens immeubles. Pour les biens meubles, vous aurez largement la possibilité de choisir étant donné que vous y trouverez toutes sortes de choses : de l’informatique, des vêtements, des voitures, des objets d’art et parfois même des bêtes.
On peut tout trouver au cours d’une vente domaniale. Vous y verrez des biens tout droit sortis d’une confiscation judiciaire. Il peut aussi y avoir des biens que l’État a récupérés lorsqu’il est en présence d’une succession sans aucun héritier. Il y a également les biens que l’État a trouvés et qui n’ont jamais fait l’objet d’une quelconque réclamation, etc.
Cependant, la part la plus importante dans une vente domaniale concerne les biens immobiliers.
Comment se passe l’estimation des biens ?
Pour ce qui est des maisons, la personne responsable de la vente doit réaliser une estimation en se basant uniquement sur la surface habitable au m2. Cette surface sera multipliée par la valeur en m2 du lieu de l’emplacement de l’immeuble. L’état général de la maison est bien évidemment pris en compte. Le prix ne sera pas dévoilé et à ce dernier sera ajouté les frais de notaire qui avoisine les 10%.
Le potentiel acquéreur doit lui aussi procéder à l’estimation du bien mis en vente. Il doit viser à ce que son estimation soit, au minimum, égale à celle effectuée par le professionnel. Cela doit également dépasser le prix des autres acquéreurs potentiels.
Pour ce faire, l’intéressé peut se référer au prix moyen du m2 qu’il peut facilement trouver sur internet. Il devra ensuite multiplier ce prix moyen par le nombre de m2 dont dispose l’immeuble, à lequel il devra encore ajouter 15% et 5 euros. En principe, le prix que vous obtiendrez sera plus ou moins correct.
Quelles personnes peuvent se porter acheteurs lors d’une vente domaniale ?
Excepté l’acquisition des matériels professionnels, toute personne a le droit de se porter acquéreur de n’importe quel type de bien présent au cours d’une vente domaniale. Une personne physique ou une personne morale peut donc se substituer acquéreur.
Comment se déroule la vente domaniale ?
D’une manière générale, les biens ne font pas l’objet d’une exposition pendant la vente et il est vrai que les complications se précisent pour les biens immobiliers, mais sachez que les éventuels acheteurs auront la possibilité d’effectuer une visite des lieux avant le moment de la vente.
Il faut aussi noter qu’il y a trois modes de vente. Premièrement, la vente peut se faire par appel d’offres. Deuxièmement, il y a la vente par intermédiaire et pour finir, il y a la vente aux enchères.
- La vente par appel d’offre
L’appel d’offre est cadré par une procédure qui doit obligatoirement répondre à des règles intangibles. Une fois que vous avez terminé de visiter un bien et que celui-ci vous intéresse, il faudra que vous procédiez à l’envoi d’un courrier contenant votre offre à destination du service France Domaine. Ce pli devra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également choisir la remise en main propre de l’offre contre récépissé.
Il existe des mentions obligatoires auxquelles on ne peut pas déroger et il ne saurait y avoir de conditions suspensives. Vous devez également savoir qu’il est totalement impossible de revenir sur l’offre dès qu’elle est transmise.
Vous vous acquitterez d’une taxe forfaitaire à hauteur de 6%, en plus de la somme exacte du prix de la vente. Et en guise de bonne foi, vous devez faire la déposition d’un séquestre qui équivaut à 10% du montant de votre offre auprès d’un notaire. Cela voudra dire que le notaire reçoit un ordre venant de vous, selon quoi, il effectuera le virement de la somme à France Domaine dans le cas où c’est vous qui allez bénéficier de l’appel d’offres.
L’État est complètement libre dans son choix et il n’a pas de justification à donner par rapport à sa décision. Sauf que dans la plupart du temps, c’est la personne qui offre le plus qui gagne la mise. Vous allez ensuite avoir une durée de deux à trois mois pour procéder à la signature de l’acte authentique.
- La vente par intermédiaire
Dans ce cas, il s’agit d’une opération de sous-traitance car l’État passera par une agence immobilière ou encore un office notarial. Quoi qu’il en soit, les deux doivent suivre respectueusement les dispositions prévues par le cahier des charges que le service des domaines remet.
- La vente aux enchères
Ici, il faudra aller à la salle des ventes afin de participer ou procéder à l’envoi d’un ordre d’achat qui a été écrit avec règlement d’une somme correspondant à 20% du montant total de l’offre. Une procuration peut également être donnée par la production d’un écrit ainsi que d’une pièce d’identité. Dans ce cas, la taxe domaniale sera à hauteur de 11% du montant de l’adjudication.
Comment le paiement s’effectue-t-il ?
Vous avez la possibilité de faire un règlement au comptant en ce qui concerne les biens dont le prix ne dépasse pas les 150 euros. On accepte également le règlement en espèce jusqu’à 300 euros. Si le montant est supérieur à 1 500 euros, vous pouvez effectuer un paiement par chèque, à condition d’avoir un chèque de banque.
Le virement et la carte bancaire sont également autorisés.
Aussi, il est très important de souligner que dans le cadre d’une vente aux enchères, il est obligatoire que le paiement total ait lieu dans les 8 jours suivant celui pendant lequel vous êtes élu acquéreur. Sinon, il y aura tout simplement annulation de la vente et l’administration gardera de plein droit l’acompte que vous avez versé au préalable.
Le délai de paiement constitue donc la plus grosse contrainte pour ce qui est d’une vente domaniale. C’est la raison pour laquelle elle est strictement réservée à des personnes qui ont du cash en disposition. Il est en effet impossible de souscrire à un contrat de prêt immobilier avec un délai aussi serré.
Peut-on évoquer la notion d’une braderie des biens de l’État ?
Il est vrai que cette question est, depuis plusieurs années, au centre de l’attention. Est-ce que la vente domaniale permet à l’État d’aller vers la réduction de ses dettes ? Et sachant que la dette de l’État Français est phénoménale, la conservation du patrimoine ne serait-il pas un bien meilleure initiative, étant donné que cette conservation permettra la mise en valeur ainsi que l’exploitation des biens ?
Mais d’un autre point de vue, cette réflexion concerne la majorité des propriétaires bailleur. En effet, à un moment ou un autre, il se peut que l’on choisisse entre le fait de garder notre patrimoine, coûte que coûte, et celui de se désendetter, à la seule différence que vos créanciers ne vous permettront pas de réfléchir pendant des années, contrairement aux créanciers de l’État.
Si on explique cette situation de la manière la plus simple possible, nous pouvons dire que l’État ne dispose plus suffisamment de moyens pour être à la hauteur de toutes ses ambitions immobilières. Son objectif se porte donc sur le remboursement de sa dette ainsi que la réduction de ses dépenses.
En moyenne, la vente domaniale des biens immobiliers de l’État lui rapporte environ 500 millions d’euros chaque année. Cependant, cela reste minime lorsqu’on sait que la valeur du patrimoine de l’État s’élève à 110 milliards d’euros. Ce qui fait qu’il demeure le premier propriétaire foncier de tout le pays.
En plus, sa séparation avec certains de ses biens veut dire que ses travaux d’entretien seront allégés, sans oublier que cela entrainera aussi l’arrêt du paiement de certaines taxes, car oui, l’État se paie lui-même des taxes.
Il arrive aussi que l’État n’ait plus besoin de certains biens alors que l’État doit faire une adaptation de son parc immobilier en tenant compte de ses besoins.
La vente domaniale permet la création d’une taxe en plus
À plusieurs occasions, les acquéreurs des biens au cours d’une vente domaniale sont parvenus à la revente des biens en question, avec une plus-value plus que bénéfique. C’est le cas de l’imprimerie nationale qui a été acquise en 2004 par le fonds d’investissement Carlyle pour un montant total de 85 millions d’euros.
Trois années plus tard, soit en 2007, le Ministère des affaires étrangères fait le rachat des locaux pour une somme qui s’est élevée à 376,7 millions d’euros.
Ce cas a un peu réveillé le landerneau politique car après cela, l’État procède à l’instauration d’une « clause d’intéressement aux plus-values ». C’est un terme plutôt agréable, sauf qu’en réalité, il cache une nouvelle taxe.
Cette nouvelle disposition prévoit que si la revente du bien se fait dans les deux années succédant l’acquisition, l’acquéreur doit effectuer un versement qui peut aller jusqu’à 50% de la somme totale de la plus-value réalisée. Autrement dit, l’État demande à la personne qui achète son bien de lui rendre une partie des bénéfices qu’elle s’est fait lorsqu’elle l’a revendu.
En résumé, l’État ne sort pas toujours gagnant du cours de la vente de son patrimoine. Cependant, si vous vous montrez meilleur que lui dans le domaine de la vente, vous serez dans l’obligation de lui verser une partie de votre gain.
Peut-on alors dire que la vente domaniale constitue une belle affaire ?
Dans tous les cas, nous ne pouvons pas évoquer que l’État fasse une braderie de ses biens. Il faut croire que fréquemment, ces lieux d’habitation ou immeubles sont dans un état de délabrement très avancé et ne sont plus aux normes, ni sur le plan énergétique, ni sur le plan électrique. L’acquéreur doit donc prévoir un budget important pour les travaux de rénovation.
Et n’oubliez pas que les biens vendus au cours d’une vente des domaines sont pris en état et ne comporte aucune garantie.
La vente domaniale est accessible à tous, hormis bien sûr les mineurs ainsi que ceux qui sont frappés d’exclusion de vente. Mais malgré la belle apparence de la vente domaniale, elle reste quand même une opération qui privilégie les personnes disposant immédiatement d’argent.
En plus du mode de paiement pas très confortable, l’acquéreur devra également penser à la somme qu’il devra débourser pour mener à bien les travaux de rénovation de l’immeuble.
Il faut donc prendre tout cela en considération avant de vous lancer dans l’achat d’un bien dans une vente domaniale pour éviter de ne pas pouvoir payer le prix convenu et de perdre votre acompte, en plus de ne plus pouvoir participer à une vente domaniale.
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