En matière de location, le propriétaire d’un logement a le choix de le louer meublé ou non. Beaucoup d’entre eux préfèrent actuellement se lancer dans la location meublée. Ce fait peut s’expliquer principalement par le fait que ce type de location est beaucoup moins contraignant que la location non meublée alors qu’il est plus intéressant sur le plan fiscal.

Il répond ainsi à des règles juridiques bien précises. Voyons dans cet article les spécificités de la location meublée : la durée du contrat, son contenu, son modèle, sa résiliation, etc.

La définition légale de la location meublée

Elle a été donnée par la loi Alur. Ainsi, au sens de celle-ci, un logement meublé est un logement doté d’un mobilier suffisant en qualité et en nombre pour que le locataire puisse y manger, dormir et vivre convenablement selon les exigences de la vie quotidienne.

Cette définition a été intégrée dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Ce dernier précise que cette définition ne concerne que les logements loués en tant que résidence principale. Sont donc exclus les logements destinés à un autre usage. Tel est par exemple le cas des locations meublées saisonnières ou de courtes durées touristiques.

Par ailleurs, un décret de 2015 prévoit une liste des meubles que doit comprendre un logement loué meublé. Si la maison ne contient pas ces éléments de mobilier, la location peut être requalifiée de non meublée. Dans cette liste figure les équipements suivants :

• une literie contenant une couverture ou une couette ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four à micro-ondes ou un four classique ;
• pour les pièces destinées à être des chambres à coucher, un dispositif d’occultation des fenêtres;
• Un congélateur et un réfrigérateur, ou au minimum un réfrigérateur possédant un compartiment, dont la température peut aller en dessous de – 6 degrés Celsius ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• De la vaisselle ;
• Des étagères de rangement ;
• Une table avec des chaises ;
• Du matériel pour l’entretien ménager ;
• Des luminaires.

Il est à noter que ce ne sont que les équipements obligatoires. Vous pouvez très bien ajouter à cette liste d’autres éléments et les inscrire dans l’inventaire.

Autre point important également en matière de bail meublé : le logement objet de la location doit être décent c’est-à-dire que son occupation ne doit en aucun cas porter atteinte à la santé ou à la sécurité du locataire. C’est ce qui ressort de la définition de la décence prévue par le décret n.2002-120 du 30 janvier 2002.

Le logement doit présenter également une surface habitable de 9 m2 au minimum, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Outre cela, il doit respecter les critères de performance énergétique qualifiés de minimal, prévus par le décret du 09 mars 2017 : une aération suffisante (contenant l’évacuation de l’humidité et le renouvellement de l’air depuis le début du mois de juillet dernier) et l’étanchéité à l’eau et à l’air depuis le début de cette année 2018.

Enfin, le logement doit comprendre les éléments suivants :

• un réseau d’évacuation des eaux-vannes et des eaux ménagères ;
• un système d’alimentation en eau potable ;
• une cuisine munie d’un évier raccordé à un système d’alimentation en eau froide et chaude, avec une évacuation des eaux usées.
• Une installation sanitaire (douche ou baignoire et WC) à l’intérieur, sauf s’il s’agit d’un logement à une pièce seulement. Dans ce cas, il est possible de placer l’installation sanitaire à l’extérieur de la maison.
• Un réseau électrique ;
• Un réseau pour l’approvisionnement en énergie et le chauffage

Les spécificités du contrat de bail meublé

La différence entre le contrat de bail meublé et le contrat de bail non meublé réside dans quelques points importants de ceux-ci, à savoir :

• Le contenu

Comme le contrat de bail non meublé, le contrat de bail meublé doit être écrit et dupliqué en autant d’exemplaires que les parties au contrat (bailleur, locataires, garant, etc.). Tous les deux doivent contenir également quelques mentions obligatoires concernant le logement, les parties signataires, le début de la location ainsi que sa durée, les charges et les loyers, les travaux faits dans le logement, le dépôt de garantie, et enfin et éventuellement les frais d’agence. La seule différence entre ces deux types de contrat est que le contrat de location meublée doit fournir des renseignements sur les mobiliers présents dans la maison. Le propriétaire et le locataire peuvent également insérer dans ce contrat des clauses particulières, à une seule condition : que celles-ci ne soient pas abusives.

• Le dossier spécifique sur le contrat de bail meublé

Quelques documents doivent être annexés au contrat de location meublée :

• un dossier de diagnostic technique ou DDT.
• L’état des lieux lors de la remise des clés ;
• la notice d’information qu’il faut remettre au locataire ;
• l’attestation d’assurance afférente aux risques locatifs ;
• Si nécessaire, une autorisation de mise en location ;
• un extrait du règlement de copropriété pour les biens en copropriété ;
• Si besoin, l’acte de cautionnement.

Ces documents doivent aussi être joints au contrat de bail nu. La seule différence entre celui-ci et le contrat de bail meublé c’est que ce dernier doit contenir en plus un inventaire complet des éléments du mobilier, dont ceux prévus par la liste « minimale » dans le décret de 2015 sus-invoqué.

Sans les meubles et les appareils électroménagers figurant sur cette liste, le bailleur ne bénéficiera pas du statut fiscal meublé permettant la qualification des revenus locatifs de Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC, dont l’imposition est plus attrayante que celle des bénéfices non commerciaux.

Évidemment, si vous souhaitez ajouter d’autres équipements, vous devez les inscrire dans l’inventaire.

• La durée de la location meublée et le dépôt de garantie

La règle est que les baux meublés sont conclus au minimum pour une durée d’un an et sont reconduits tacitement c’est-à-dire renouvelés si l’une ou l’autre des parties ne manifeste pas sa volonté de mettre fin au contrat. Cependant, cette durée peut ne pas être que de 9 mois et le bail se renouvelle seulement si les parties s’accordent à le renouveler. Tel est le cas des baux étudiants.

Pour ce qui est du dépôt de garantie, il s’agit du montant que le locataire doit payer au propriétaire au moment de la signature du contrat de bail. En principe, il ne doit pas dépasser les deux mois de loyers hors charges.

• La résiliation du bail meublé

Le bail meublé ne peut être résilié à son échéance que pour trois motifs légaux :

• le bailleur veut reprendre le logement pour y habiter ou pour le louer à un proche ;
• il désire vendre son bien.
• Le refus de renouvellement du bail pour un motif sérieux et légitime, notamment le manquement du locataire à l’une de ses obligations découlant du contrat de bail.

Le bailleur est tenu de justifier le caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Il doit préciser le nom ainsi que l’adresse de la personne bénéficiaire de la reprise : le bailleur, son partenaire qui est lié a lui par un pacte civil de solidarité et qui doit être enregistré à la date du congé pour reprise, son conjoint, son concubin notoire depuis un an au moins de la date du congé, ses descendants, ses ascendants ou ceux de son partenaire, de son conjoint ou bien de son concubin notoire.

Une fois l’un de ces motifs établi, le loueur doit donner au locataire un préavis de 3 mois avant le terme du bail. Par contre, comme pour le bail nu, ce dernier peut décider de libérer les lieux à tout moment, sans être obligé de motiver sa décision. Néanmoins, il doit respecter un délai de préavis d’1 mois, contre 3 mois pour les logements loués vides.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire a l’obligation de payer le loyer ainsi que les charges qui lui incombent en vertu du contrat de bail meublé. Sauf si le logement en question est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis et avec l’accord du propriétaire loueur.

La fiscalité du bail meublé

Comme on l’a dit un peu plus haut, les revenus locatifs de la location meublée entrent dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Le bailleur bénéficie automatiquement du statut de LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel si les recettes venant de la location sont en dessous de 23 000 euros par an, ainsi que de la moitié des revenus annuels de son foyer fiscal.

Sous ce statut, il peut choisir entre deux régimes : d’une part, le régime micro-BIC sous lequel il sera imposé sur 50 % de ses recettes. D’autre part, le régime réel qui lui permet d’amortir le logement et ses meubles et de déduire toutes ses charges.

Le loueur d’un logement meublé devra également payer la taxe foncière, la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises ou CVAE si son Chiffre d’affaire Hors Taxe dépasse le seuil des 500 000 euros et la Contribution Économique Territoriale ou CET sauf si le bail ne concerne qu’une partie de sa résidence principale.

Bail meublé et SCI

La création d’une Société Civile Immobilière ou SCI s’agit d’un mode d’exploitation des biens immobiliers. Il existe quelques particularités fiscales en ce qui concerne les baux meublés des biens détenus par cette entité. En principe, une Société Civile Immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, déduit directement du revenu des associés. Dans un tel cas, les bénéfices vont être assujettis au barème de l’impôt des particuliers qui est progressif. Cette règle peut s’expliquer par le fait qu’une telle structure a une activité civile.

Pourtant, le bail meublé constitue, au regard du droit français, une activité commerciale quand il est fait à titre habituel. Une Société Civile qui offre à location un logement meublé devra dès lors être soumis à l’Impôt sur la Société en ce qui concerne les revenus tirés de la location.

Ces derniers sont alors considérés comme étant un chiffre d’affaire duquel sont soustraites les charges d’exploitation. Un taux d’imposition s’appliquera sur le résultat. Celui-ci est de l’ordre de 15 % pour les bénéfices ne dépassant pas les 38 120 euros. Au-delà de cette somme, le taux d’imposition est de 33,33 %.

Le loyer en matière de location meublée

L’encadrement des loyers des baux meublés et ce des locations nues sont identiques dans les zones tendues. Cependant, le préfet a le pouvoir de poser des loyers de référence différents de ceux des baux nus pour les locations meublées par le biais d’un arrêté.

Par ailleurs, il est bon de savoir que les règles de révision de loyer prévues par la loi, ainsi que celles afférentes à la fixation du loyer lorsque les deux parties décident de renouveler le bail sont applicables aux locations meublées.

Les charges locatives

Le loueur d’un logement meublé peut choisir entre une provision mensuelle avec une récupération annuelle et un forfait de charges. Pour la première option, il est nécessaire de fournir des pièces justificatives. Celles-ci serviront pour toutes les régularisations obligatoires auprès des locataires. La seconde option propose une gestion plus allégée pour le propriétaire. En optant pour un forfait de charges, il n’est plus obligatoire d’effectuer une régularisation annuelle. Cependant, il est important de signaler que le montant que le propriétaire peut solliciter est prédéfini. Il n’est donc pas possible de le dépasser.

L’obligation du bailleur en location meublée

En tant que locataire, une personne a des droits que le propriétaire se doit de respecter. En effet, le loueur ne doit en aucun cas intervenir intempestivement dans la vie de son locataire. Ce dernier a le  droit de jouir paisiblement du logement durant la période du bail.

Il est aussi important de signaler que le bailleur est tenu responsable de tous les troubles que peuvent occasionner les autres occupants de l’immeuble, sauf dans des cas particuliers bien définis dans le contrat de bail.

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