L’achat et la vente en viager sont jusqu’à maintenant peu connus. Or, il s’agit d’une solution très intéressante en ce sens qu’ils peuvent répondre à la fois aux besoins des épargnants et des séniors. La question qui se pose est donc de savoir en quoi consistent l’achat et la vente en viager ? Comment cela fonctionne ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette plus vieille retraite au monde.

Le principe du viager

Le terme « viager » vient de « viage » dont le sens est : « temps de vie » en vieux français, évoquant un aléa et une incertitude quant à sa durée. Telle est justement la plus importante caractéristique de la vente en viager : un contrat aléatoire.

Le viager s’agit d’un mode particulier de vente de meubles ou d’immeubles consistant à transformer le prix de ceux-ci en une rente annuelle à vie, payée généralement tous les mois ou tous les trois mois par l’acquéreur, selon un commun accord entre les deux parties.

Le principe du viager est donc très simple : l’acheteur qu’on appelle « débirentier » verse un bouquet au vendeur appelé « crédirentier » au moment de la signature du contrat si celui-ci le prévoit, et une rente viagère durant toute son existence.

Cette dernière sera versée au profit d’une ou plusieurs personnes. S’il s’agit d’un couple, celle-ci sera payée jusqu’à ce que la dernière personne vivante décède.

Le bouquet constitue donc le capital de départ de la transaction viagère donné au crédirentier. Son montant est fixé en fonction de la valeur du bien immobilier sur le marché et d’un commun accord entre les deux parties. Il est donc variable mais correspond à 55 % de la valeur de l’immeuble en moyenne.

Par ailleurs, il est important de savoir que plus le montant du bouquet est élevé, plus ce de la rente sera faible. Le versement d’un bouquet n’est aucunement pas obligatoire que si le contrat de vente en viager le prévoit auquel cas, en cas de non-paiement, le crédirentier peut aller devant le tribunal de grande instance pour rompre le contrat de viager.

Pour ce qui est de la rente viagère, il s’agit d’une somme d’argent que le débirentier verse périodiquement au crédirentier. Elle peut constituer donc pour ce dernier un complément de revenus. Le calcul du montant de la rente viagère est plus complexe que ce du bouquet. Pour cela, plusieurs facteurs entrent en jeu, à savoir :

• la valeur du bien immobilier sur le marché.
• L’espérance de vie du crédirentier : ce qui va dépendre de son âge au moment de la signature du contrat de viager et de son sexe. En moyenne, les femmes vivent plus longtemps que les hommes, alors le montant de leur rente sera plus faible que pour un homme ayant le même âge.
• La réversibilité de la rente ou non : si le contrat de viager est réversible, il est possible que le montant de la rente viagère fluctue car cela suppose que cette dernière sera versée successivement ou simultanément, même âpres le décès d’un des deux crédirentiers. Tel est le cas de deux époux qui vendent leur logement et désirent percevoir successivement ou simultanément une rente viagère. Il existe en matière de contrat en viager réversible ce qu’on appelle « taux de réversibilité ». Celui-ci varie en général de 60 % à 100 %. On dit alors qu’une rente est réversible à 60 %, à 70 %, à 100 %, etc. Prenons par exemple le cas d’une rente viagère réversible à 60 %. Cela signifie tout simplement que l’époux survivant bénéficiera 60 % de la rente que le crédirentier principal aura perçue. Évidemment, la rente réversible est moins élevée que la rente non réversible.
• Le type du contrat de viager : La rente varie également selon que le logement est occupé par la personne âgée ou ses proches ou non, donc s’il a été inclus dans le contrat initial une réserve d’usage et d’habitation. Si le débirentier n’a pas le droit de jouissance du logement, il s’agira d’un viager occupé et il est évident que la rente du crédirentier diminue. Si par contre, le sénior a libéré l’immeuble, on parlera alors de viager libre et le débirentier devra verser à celui-ci (le crédirentier) une rente plus importante.

Notez qu’au moment de la rédaction du contrat de viager, il est possible pour le futur crédirentier d’indexer sa rente viagère c’est-a-dire la possibilité de réviser le montant de la rente en fonction d’un ou plusieurs indices, dont : le coût de la construction ou de la vie, le montant du SMIC (Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance) ou l’inflation. D’autres indices peuvent également entrer en jeu.

Seulement dans ce cas, il faut prévoir la disparition de cet indice et de prévoir donc son remplacement dans le contrat de viager par un autre indice d’indexation.

Cette indexation peut être choisie par le crédirentier en toute liberté comme elle peut être faite périodiquement, en général, chaque année. Enfin, le contrat peut aussi stipuler une indexation soumise à un seuil. Ainsi, en dessous de celui-ci, la rente ne fera pas l’objet d’une révision.

Les avantages de l’achat et la vente en viager pour les deux parties

De plus en plus de français deviennent adeptes de la vente et de l’achat en viager du fait des multiples avantages découlant du contrat en viager.

• Pour le vendeur

D’abord, grâce à la vente en viager, le vendeur peut être sûr de toucher une rente à vie, lui permettant ainsi de profiter pleinement de sa retraite, d’améliorer ses conditions de vie et de payer les dépenses qu’il ne peut pas assurer avec une simple retraite.

Par ailleurs, le viager est toujours bénéfique qu’il soit libre ou occupé. Dans le cas d’un viager occupé, le sénior peut conserver ses habitudes, ainsi que son cadre de vie puisqu’il reste dans l’immeuble, tout en percevant régulièrement une rente. Un viager libre, quant à lui, offre l’avantage d’une rente viagère plus élevée car le vendeur renonce à son droit de jouissance du lieu.

Outre cela, le vendeur peut prétendre à un avantage fiscal sur cette rente qui génère une imposition réduite. En fonction du type de rente et l’âge de la personne qui vend le bien, un abattement progressif est appliqué. Ce dernier peut aller jusqu’à 100 %.

Les possibilités avec le contrat de viager ne manquent pas également : viager avec bouquet, avec ou sans rente, réversibilité de la rente viagère, vente à terme, etc.

Vendre en viager permet aussi de se décharger de certaines charges : les gros travaux, les taxes d’habitation, l’impôt foncier, éventuellement les charges de copropriété, etc.

Enfin, le viager permet d’effectuer plus facilement les donations à ses proches, grâce au versement du capital de départ : le bouquet, par l’acheteur au moment de la vente.

• Pour l’acquéreur

Pour lui, acheter un viager occupé équivaut à un investissement locatif sécurisé puisqu’il n’y a qu’un seul occupant : le sénior vendeur. Dans un cadre fiscal également, il achète un bien immobilier à moindre coût, sans recourir à un prêt bancaire et se constitue ainsi un patrimoine pour sa retraite.

Les règles juridiques régissant le contrat de viager

• Les mentions obligatoires dans le contrat

Comme on a dit un peu plus haut, le viager peut être libre ou occupé. Cependant, cela importe peu en ce qui concerne les mentions que doivent prévoir le contrat de vente en viager. Ainsi, quel que soit le type du contrat, celui-ci doit obligatoirement contenir 8 éléments, à savoir :

• L’état civil de l’acquéreur ;
• L’état civil du vendeur ;
• la mention : « Mr ou Mme … (nom du vendeur) vend à Mr ou Mme … (nom de l’acheteur), qui accepte… »
• l’information détaillée sur le bien en question ;
• Le prix qui correspond à la valeur du bien vendu sur le marché, ainsi que des conditions de paiement de celui-ci ;
• la clause d’indexation de la rente viagère avec l’indice choisi ;
• La clause résolutoire permettant d’annuler la vente si la rente viagère n’est pas payée ;
• La clause de réquisition qui réclame au conservateur des hypothèques l’inscription d’une hypothèque avec privilège au profit du vendeur. Celle-ci est utile pour que l’acquéreur puisse faire un emprunt ou une revente dans des conditions différentes de celles prévues par l’acte de vente d’origine.

En plus de ces 8 éléments obligatoires, le contrat de viager doit prévoir les droits et obligations des parties et des rappels de textes de lois. Toutefois, puisque ces mentions ne sont pas obligatoires, leur absence n’invalide par le contrat.

• La formation du contrat de vente en viager

A l’instar de tout contrat de vente, la vente en viager commence par une offre d’achat, se poursuit par un avant-contrat de vente et se conclut par la signature de l’acte définitif de vente.

• L’offre d’achat d’un bien immobilier en viager

Lorsqu’un acquéreur trouve le bien correspondant à ses attentes, il formule une offre d’achat au vendeur. Celle-ci peut être orale (ce qui n’a pas de valeur juridique) ou écrite (dans ce cas, l’offre d’achat a la même valeur qu’un avant-contrat c’est-a-dire qu’elle engage l’acheteur).

Une offre d’achat écrite doit comprendre le prix pour lequel l’acquéreur compte prendre le bien, le délai de validité de son offre (8 à 12 jours au maximum), les possibilités de réponse du vendeur et les conditions de la conclusion de la vente selon la législation en vigueur (l’avant-contrat).

Bien que l’offre d’achat engage l’acheteur, la loi prévoit quand même des cas où il sera libéré de son engagement et peut donc se retirer en toute liberté :

• le vendeur fait par écrit une contre-proposition (une nouvelle offre de prix) ;
• Le vendeur n’a pas répondu à l’offre par écrit ou s’il l’a fait mais au-delà du délai prévu dans l’offre d’achat.
• L’avant-contrat de vente

En recevant l’offre d’achat de vente, si le vendeur l’accepte, il va signer un avant-contrat de vente sous la forme d’une promesse unilatérale de vente ou bien d’une promesse synallagmatique de vente.

Comme son nom l’indique, la promesse unilatérale de vente n’engage qu’une seule personne : le vendeur. Par celle-ci, il fait un engagement de réserver le bien pour un prix fixé par les deux parties dans un délai prévu dans l’acte même. L’acquéreur a donc le choix de lever l’option c’est-a-dire accepter l’offre du vendeur et s’engage donc à signer le contrat définitif de vente ou bien de ne pas lever l’option et le contrat de vente en viager ne se formera pas.

Pour ce qui est de la promesse synallagmatique de vente, les deux parties s’engagent à signer l’acte définitif de vente une fois les formalités accomplies. Elles disposent de 3 mois environ pour préparer cet acte. L’acquéreur doit verser au sénior (vendeur) un dépôt de garantie de 5 à 10 % du coût de vente pour réserver le bien.

En contrepartie, l’acheteur débirentier bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours, à compter de la réception du recommandé avec accusé de réception du compromis de vente. Au delà de ce délai, si l’acquéreur souhaite se rétracter, il ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie, sauf si cela a pour cause le non respect d’une clause suspensive prévue dans le compromis de vente.

Le sénior crédirentier peut également saisir le Tribunal de Grande Instance en vue de l’obtention de dommages et intérêts.

• L’acte définitif de vente en viager

Lorsque le vendeur crédirentier et l’acheteur débirentier sont d’accord de poursuivre la vente après l’avant-contrat de vente, ils signent le contrat définitif de vente en viager. Celui-ci doit préciser le prix du bien, l’âge du sénior, le montant du bouquet s’il a été convenu, et enfin, le montant de la rente viagère. En plus de cela, ce contrat doit indiquer également la répartition des charges, les conditions d’occupation et les clauses spécifiques.

Par ailleurs, plusieurs documents doivent être joints à cet acte définitif de vente, à savoir :

• le titre de propriété complet permettant de suivre l’historique du bien immobilier ;
• les diagnostics techniques obligatoires ;
• les pièces d’identité des deux parties ;
• Le droit de préemption éventuel de la mairie (si le bien en est concerné).
• les documents attestant que l’acquéreur est solvable (attestation de l’employeur, l’avis d’imposition, les bulletins de paie, etc. ).

Une fois le contrat de vente en viager signé, le bien est transféré à l’acheteur qui verse alors le bouquet si cela a été prévu par le contrat de vente. Il devient le débirentier du sénior à qui il doit verser, selon les conditions fixées dans l’acte de vente, la rente viagère.

Le titre de propriété du bien est transféré immédiatement. Toutefois, s’il s’agit d’un viager occupé, l’acquéreur n’a pas le droit de jouissance du lieu qu’à la mort du vendeur. Par contre, s’il s’agit d’un viager libre, il dispose tout de suite le droit de jouissance sur le bien.

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