La sous location fait l’objet d’une règlementation stricte par la loi afin de protéger le loueur. En effet, à travers le contrat de sous location, celui-ci a des obligations envers le sous locataire, même s’il n’est pas partie au contrat. Il existe donc une sanction en cas de non-respect de la législation en vigueur en la matière. D’où la question : comment réussir sa sous location ? Bien sûr ! Pour que celle-ci réussisse, il va falloir se conformer aux règles posées par la loi.

Qu’est-ce que la sous-location ?

Il s’agit d’une pratique selon laquelle le locataire d’un logement loue celui-ci à un tiers c’est-à-dire une personne qui ne figure pas sur le contrat de location. Dans cette définition, il y a le terme « louer » qui suppose l’existence d’une contrepartie financière, et donc le paiement d’un loyer.

Ce mot est un élément très important de la définition en ce sens que sans ce versement de loyer au locataire d’un logement, on ne peut pas parler de sous-location. Il s’agit tout simplement d’un hébergement.

Les annonces de sous-location deviennent de plus en plus nombreuses sur les diverses plateformes sur internet. Cela vient principalement du fait que cette pratique permet au locataire en titre d’alléger le loyer en le partageant avec un tiers avec qui il partage provisoirement sa demeure. Certaines personnes aussi s’absentent ponctuellement durant des jours ou bien des semaines et la sous-location leur permet de garder une maison qu’elles aiment.

Le principe d’interdiction de la sous-location

Au sens de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : la sous-location d’un logement, meublé ou non, est interdite si celui-ci représente la résidence principale du locataire.

Exception : l’autorisation de sous louer

La loi précitée a apporté une nuance à ce principe d’interdiction de sous louer. Elle prévoit que la sous location est possible avec l’autorisation écrite du propriétaire du logement.

Cette stricte règle a été posée dans le but de protéger le bailleur contre les éventuels abus de la part du locataire. C’est également un corollaire de la règle selon laquelle le propriétaire est libre de choisir son locataire selon ses propres critères (entente, solvabilité, propreté, etc.).

Si la sous location se fasse de façon informelle, c’est-à-dire sans l’accord du bailleur, cela veut dire que son bien est occupé par un tiers qu’il n’a pas choisi. Ce qui porterait atteinte à son droit de propriété.

Enfin, cette autorisation de sous louer est très importante dans le cadre d’un bail commercial car il existe en la matière le droit du locataire au renouvellement du bail. Si celui-ci loue l’endroit à un tiers, ce dernier (le sous locataire) bénéficiera également de ce droit de renouvellement du contrat de bail. Ce qui risque donc de poser problème au propriétaire.

Le bailleur est donc libre d’accorder ou non à son locataire une autorisation de sous louer son bien. S’il refuse la sous location, il n’a pas à justifier cette décision qu’il a pris. S’il donne son consentement, il est tenu de le confirmer à son locataire par écrit.

C’est lui aussi qui décide du montant du loyer pour que la somme ne dépasse pas celle que paie le locataire. Cela afin d’éviter une éventuelle spéculation de la part de ce dernier. Enfin, le propriétaire a intérêt à poser qu’il ne donne pas son autorisation que si le locataire en titre s’engage à effectuer toutes les démarches indispensables, notamment s’il loue son bien en saisonnier : paiement de la taxe de séjour et les formalités de télé déclaration si la localité est concernée et la déclaration de la sous-location à la mairie. Cela peut grandement servir en cas de problème.

La sanction d’une sous-location non autorisée

Si le locataire principal sous loue quand même le logement qu’il loue sans autorisation écrite du propriétaire, ce dernier a le droit de résilier le contrat de bail. Il peut même faire un recours en justice en cas d’un préjudice subi venant de cette sous location informelle. Enfin, le locataire principal peut encourir des sanctions pénales.

Il est à noter que le seul moyen de preuve d’une sous-location informelle dont dispose le propriétaire est d’obtenir l’aveu du sous-locataire. Ce qui est peu probable. Malheureusement, outre ce moyen, il est en pratique très difficile d’apporter la preuve car la frontière est très mince entre la sous-location et l’hébergement.

Le cadre juridique en matière de sous location

La sous location est formée après la conclusion d’un contrat de sous location et le locataire du propriétaire, agissant ici comme un bailleur, devient le locataire principal, et le tiers qui sous-loue le bien est nommé sous locataire.

• Le contrat de sous location

Le locataire principal et le sous-locataire doivent s’accorder sur les modalités de la sous-location et les insérer dans le contrat : le montant et la date de paiement du loyer, la durée du bail, les modalités de résiliation et de révision du contrat, le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution, leurs obligations respectives, etc.

Il est à noter que le locataire principal ne peut pas procurer plus de droits que ceux qu’il a au sous-locataire. Ce qui implique que si le locataire principal a contracté par exemple avec le propriétaire un bail de 3 ans et 3 mois avant la fin du bail, il souhaite sous louer le logement, la durée de la sous location ne doit pas dépasser ces 3 mois et le sous locataire ne dispose d’aucun droit d’y rester une fois ces 3 mois écoulés.

Ce contrat de sous location doit être rédigé soigneusement puisqu’il s’agit d’un contrat qui lie les deux parties. Une fois la rédaction faite, le locataire doit joindre à celui-ci l’autorisation écrite du propriétaire et une copie du contrat principal.

• Les obligations fiscales du locataire en titre

Le locataire principal est tenu de déclarer les loyers que le sous-locataire lui verse. S’il s’agit d’une sous location meublée, ce qui est la plupart du temps le cas, ces loyers feront parties des revenus industriels et commerciaux. Si par contre le logement est sous-loué vide, les loyers doivent être déclarés en tant que bénéfices non commerciaux.

• Les risques encourus par le locataire principal et le sous-locataire

Toujours dans le but de protéger le propriétaire, le législateur a posé plusieurs principes régissant les contentieux en matière de sous location.

• Pour le locataire en titre

La loi prévoit qu’en cas d’impayés et de dégradations de la maison sous-louée par le fait du sous-locataire, le locataire reste responsable à l’égard du propriétaire puisqu’en principe, il n’existe pas de lien juridique entre ce dernier et le sous-locataire. Tel est par exemple le cas en cas d’incendie. Le locataire principal reste responsable, sauf s’il prouve le vice de construction, la force majeure ou le cas fortuit (article 1733 du Code civil).

La responsabilité du locataire principal est également engagée en cas d’éventuels manquements du sous-locataire à ses obligations. En raison de ce risque, si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer intégralement le logement que vous louez, on vous conseille vivement de veiller à ce que votre sous-locataire dispose bien d’une assurance.

En plus de cela, vous devez absolument vous conformer à la loi concernant cette sous-location, c’est-à-dire recueillir l’autorisation du propriétaire de la maison et signer un contrat de sous-location avec le sous-locataire. Certes, la procédure peut être longue mais c’est le seul moyen pour pouvoir faire un recours en justice contre ce dernier en cas de dégradation du logement, en cas d’impayé, enfin, en cas de problème qui survient durant la sous-location.

• Pour le sous-locataire

Il est important de savoir que le sous-locataire, même si la sous-location est légale, ne bénéficie en aucun cas la protection légale prévue par les textes concernant la location vide et meublée. Et comme on vient de le dire un peu plus haut, il n’y a pas de relation juridique directe entre lui et le bailleur.

Par conséquent, il ne possède pas d’action directe à l’égard de ce dernier. Par application de ce principe, si par exemple, la maison en question nécessite des grands travaux incombant au propriétaire, le sous-locataire ne pourra pas s’adresser directement à lui. C’est au locataire principal qu’il doit le dire et c’est ce dernier qui va intervenir auprès du bailleur.

Il y a donc un risque pour le sous-locataire de ne pas obtenir satisfaction dans les meilleurs délais si le locataire en titre omet ou tarde à demander d’effectuer cette opération au propriétaire. Or, c’est tout ce qu’il peut faire.

Autre risque encouru par le sous-locataire également est que la sous-location se termine automatiquement quand le bail du locataire prend fin. Donc, si ce dernier en décide ainsi, le sous-locataire ne pourra pas rester, sinon il sera considéré comme étant un occupant illégal, sans titre ni droit. Une telle considération lui fera payer une indemnité d’occupation dont la fixation du montant est laissée au juge.

Ce petit développement sur les risques encourus par le sous-locataire qui sont plutôt grands peut faire peur et abandonner l’idée de sous-louer un logement. Cependant, on peut vous dire que la sous-location peut être une réussite, sans encombre, si vous fixez bien les modalités de cette sous-location par écrit, en rédigeant puis en signant un contrat de sous-location. Cela permet de ménager les intérêts, tant du sous-locataire que du locataire principal.

Il est bon de savoir que si le locataire ne paie pas le loyer, le bailleur peut faire une action directe de payer contre le sous-locataire s’il s’agit d’une sous-location autorisée, et ce dans la limite du montant que ce dernier doit payer au locataire principal.

Quelques cas particuliers en matière de sous-location

On n’a parlé que de la sous-location de logement en général. Il existe par contre des cas particuliers  qui ont des règles propres qui les régissent. Ils sont de deux ordres :

• La sous-location d’un logement en HLM

Sous-louer une Habitation à Loyer Modique ou une Habitation à Loyer Modéré, plus connue sous le sigle HLM, est en principe interdit. Cependant, il existe des exceptions. Ainsi, cette sous-location est possible si elle concerne une partie du logement seulement, que le sous-locataire soit une personne handicapé ou une personne âgée et que le locataire principal dispose d’un agrément du Conseil Général.

Sous-louer est également possible si le locataire en titre est une association ou un organisme social et qu’il sous-loue le logement en question à des personnes en difficulté, des personnes âgées ou handicapés, des étudiants, des travailleurs saisonniers ou bien des jeunes travailleurs.

• La sous-location d’un local professionnel

Cette pratique est devenue actuellement très répandue et sa réglementation diffère selon qu’il s’agit d’un bail commercial ou d’un bail professionnel.

Si le local fait l’objet d’un contrat de bail professionnel, sous-louer est en principe permis sauf disposition contraire du contrat même.

Si le local fait l’objet d’un contrat de bail commercial, la sous-location n’est possible que si le bail initial l’autorise ou si le bailleur donne son autorisation par écrit, soit par un avenant, soit par un courrier. Le locataire principal doit également solliciter la participation du propriétaire à l’acte de sous-location par acte d’huissier ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

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