Quand on veut vendre sa maison, il faut connaître les démarches à suivre pour que la vente se déroule dans les règles et dans les meilleures conditions.

Estimer la valeur de la maison

C’est la première chose à faire avant de mettre sa maison en vente sur le marché. Il s’agit d’estimer la valeur de celle-ci en référence au prix proposé sur le marché pour le même type de bien dans la même localité.

Pour ce faire, vous pouvez vous renseigner auprès de votre agent immobilier ou bien faire des recherches sur le sujet sur la toile. Cette étape est cruciale car les acheteurs s’informent sur le prix pratiqué sur le marché avant de faire l’achat.

Alors, si vous surestimez la valeur de votre maison, cela pourrait vous faire perdre des acheteurs potentiels. Et si vous la sous-estimez, vous risquerez de perdre énormément d’argent pour la vente.

Confier la vente à une agence ou le faire soi-même ?

Une fois que vous avez fini l’estimation du prix de la maison, il faut maintenant choisir la personne qui se chargera de sa vente : vous voulez le faire vous-même ou bien faire appel à une agence pour gérer cette tâche ? La deuxième option vous déchargera de tout le travail puisque l’agence s’occupera de tout. Elle pourrait même vendre votre maison à un prix plus intéressant que vous ne le croyez. Mais en contrepartie, vous payerez des frais d’agence.

Faire du home staging

Cette pratique est devenue très tendance en ce moment. Il s’agit d’embellir sa maison pour que celle-ci attire le plus d’acquéreurs. Les conseils d’un agent immobilier vous seront d’une plus grande aide pour la réalisation de votre home staging. Lui qui est déjà expert en immobilier et saura trouver les détails qu’il faut améliorer pour rendre votre maison très attrayante. Une fois le home staging fait, vous pouvez mettre votre maison sur le marché.

Les formalités pour la vente d’une maison

Les étapes qu’on vient de citer ne sont pas obligatoires mais nécessaires pour que votre maison soit vendue dans les meilleures conditions possibles. Cependant, il existe des formalités prévues par la loi qu’il faut remplir quand on souhaite vendre sa maison. Elles sont de deux ordres : d’une part, les diagnostics immobiliers obligatoires et d’autre part, la promesse de vente qui aboutit normalement à la signature de l’acte de vente définitif.

• Les diagnostics immobiliers obligatoires

C’est la loi même qui exige du vendeur de réaliser ces diagnostics, de les regrouper dans un document qu’on appelle « le dossier de diagnostic technique » et de joindre celui-ci au contrat de vente. Par contre, la loi ne mentionne pas quand est-ce qu’il faut les faire, s’il faut montrer le dossier à l’acheteur avant la signature du contrat ou pas. On vous conseille de les réaliser avant le compromis de vente. Cela vous aidera à convaincre les visiteurs sur la qualité de votre maison.

Il existe huit diagnostics en matière de vente de maison et qui sont obligatoires selon différents critères : la date de construction de l’immeuble en question, sa situation géographique, ou bien son type.

• Le diagnostic sur les risques d’exposition au plomb

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements en vente en région parisienne, ainsi que pour tous ceux qui ont été construits avant 1948. Lors de cette évaluation, on mesurera la concentration du plomb existant dans les revêtements. Si celle-ci dépasse les seuils légaux, le vendeur propriétaire est tenu de faire les travaux nécessaires pour supprimer les risques. Sinon, un certificat anti- plomb lui sera délivré et dont la validité est permanente.

• Le diagnostic amiante

Ce diagnostic est rendu obligatoire pour tous les achats et ventes de biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997 par la loi du 22 Novembre 2000. Il s’agit de relever l’existence ou non d’amiante et de la localiser et d’évaluer l’état de conservation des matériaux et produits qui la contiennent s’il y en a. Ensuite, des mesures de contrôle et de diminution à son exposition peuvent être prises. Une fois le diagnostic réalisé, il aura une validité permanente.

• Le diagnostic sur l’état de l’installation des gaz naturels

Ce diagnostic concerne les installations de gaz datant de plus de 15 ans dans la maison mise en vente. Il se fera sur les divers appareils présents dans l’immeuble : les appareils de production d’eau chaude, les appareils fixes de chauffage, les appareils dotés d’un moteur thermique, ainsi que d’autres appareils, du moment qu’ils sont alimentés par le gaz. Outre ceux-ci, il y a également les tuyauteries d’alimentation en gaz, les évacuations des produits de combustion, et enfin les accessoires. Si à l’issue de ce diagnostic, des anomalies exposant l’acheteur à un danger grave et immédiat sont constatées, l’alimentation en gaz sera immédiatement interrompue. Pour ce qui est de la validité du diagnostic, elle est de 1 an.

• Le diagnostic termites

Ce diagnostic est prévu par la loi du 8 juin 1999 pour les maisons qui se trouvent dans les lieux désignés à risque par arrêté préfectoral. Il permet de définir les éléments qui ont été infestés ou qui sont infestés par la présence de termites. Si la présence est relevée, le propriétaire vendeur est tenu d’en informer le maire de la commune qui peut le contraindre de prendre les mesures nécessaires pour éradiquer ces termites. S’il n’y a pas de termites, on lui délivrera un certificat anti-termites qui est valable pendant 3 mois.

• Le diagnostic sur l’état des risques naturels et technologiques

Celui-ci est obligatoire pour les maisons situées dans les zones faisant l’objet d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles et technologiques. Comme son nom l’indique, ce diagnostic doit fournir des informations sur l’existence ou non de ces risques et sa validité est de 6 mois.

Il est bon de savoir que l’acheteur peut demander au vendeur de baisser le prix de vente ou annuler la vente même en cas d’absence du certificat sur l’état des risques naturels et technologiques pour l’acte définitif de vente.

• Le diagnostic sur l’état de l’installation électrique

Ce diagnostic est obligatoire pour les installations électriques présentes dans le bâtiment durant plus de 15 ans. Au cours de celui-ci, on vérifiera s’il existe au moins un appareil général de protection et de commande, un dispositif de protection aux surintensités, un dispositif différentiel de sensibilité muni d’une mise à terre et enfin, une installation électrique et une liaison équipotentielle adaptées aux salles de bains.

A part l’évaluation de ces matériels, le diagnostic permet aussi de repérer les conducteurs non protégés de façon mécanique, ainsi que les matériels inadaptés, vétustes ou présentant des dangers. Une fois fait, ce diagnostic a une validité d’1 an.

• Le calcul de la surface habitable pour les biens en copropriété

Au sens de la loi Carrez, le propriétaire vendeur doit indiquer la surface des planchers dans les parties privatives clos et couvertes d’une hauteur d’1,80 m au moins, en déduisant la surface des murs, des marches, des cloisons, des gaines, des cages d’escalier, des embrasures de fenêtres et de portes et des gaines. Ce calcul est cependant facultatif pour les lots inférieurs à 8 m2, les caves et les garages. Pour ce qui est de sa validité, il est toujours valable tant que la surface ne change pas.

• Le diagnostic de performance énergétique

Il concerne toutes les maisons et appartements en vente mais il est facultatif parce qu’il n’a qu’une valeur informative. Comme son nom l’indique, ce diagnostic sert à évaluer la performance énergétique de la maison et son coût d’usage. Il est valable pendant 10 ans.

• Les étapes de la vente

La vente proprement dite se fait en plusieurs étapes : elle commence en général par un pour parler. Lors de cette étape, il est courant que l’acquéreur fasse une offre d’achat qui peut être orale ou écrite. Si le vendeur est d’accord avec son offre, il va signer un avant contrat qui prendra la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Lorsque celui-ci aboutit, les deux parties (le vendeur et l’acheteur) vont signer l’acte de vente, obligatoirement devant le notaire.

• L’offre d’achat

On parle d’offre d’achat quand l’acquéreur dit au vendeur : « j’achèterai la maison pour tel ou tel prix ». Il s’agit donc d’une proposition chiffrée. L’offre contient le prix proposé, la durée de validité de l’offre d’achat qui est de 8 à 12 jours (elle s’annule automatiquement une fois que le délai est dépassé), les formalités de réponse du propriétaire vendeur et les conditions de la conclusion de vente selon la loi : l’avant-contrat.

Cette offre peut être faite verbalement, et dans ce cas, elle n’aura pas de valeur juridique et n’engagera pas l’acquéreur. Elle peut également être écrit et l’acheteur s’engage déjà et n’attend que l’acceptation du vendeur. Si celui-ci l’accepte, on considèrera que la vente est conclue.

Puisqu’il s’agit d’un acte engageant l’acquéreur, celui-ci ne pourra retirer son offre d’achat que si le vendeur n’envoie pas de réponse par écrit dans le délai qu’il a mentionné dans son offre. Il pourra également faire de même si le vendeur fait par écrit une contreproposition, c’est-à-dire une nouvelle offre. Enfin, il pourra retirer son offre tant que le propriétaire n’a pas répondu l’offre d’achat par écrit.

• La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente

Il s’agit d’un engagement fait par le vendeur de réserver son bien immobilier à un acquéreur pour un prix et un délai que les deux parties fixent. En contrepartie de cette promesse, l’acquéreur en question lui verse une indemnité d’immobilisation correspondant en général à 10 % du prix de vente de l’immeuble. Cette somme sera remise à l’agent immobilier chargé de vendre le bien, à un avocat ou bien à un notaire. Bien que cet acte n’engage que le vendeur, il sera quand même signé devant le notaire par les deux parties ou sous seing privé. Seulement, dans ce dernier cas, l’acheteur est tenu de le faire enregistrer auprès des impôts dans les 10 jours suivant sa signature. Au-delà de ce délai, la promesse de vente sera réputée comme nulle. Après la signature de celle-ci et son enregistrement s’il s’agit d’un acte sous seing privé, l’acquéreur dispose d’un délai (prévu dans le contrat) pour confirmer ou non la vente, ce qui veut dire en terme juridique « lever ou non l’option ». Ainsi, il existe 4 cas de figure avec la promesse de vente :

• L’acquéreur lève l’option dans les délais fixés : Dans ce cas, la vente est confirmée et les deux parties s’engagent à conclure l’acte de vente.
• Il ne lève pas l’option dans les délais fixés : dans ce cas, le vendeur ne sera plus engagé par la promesse de vente et garde l’indemnité d’immobilisation, sauf si le non levé d’option est dû à une clause suspensive non réalisée, comme la délivrance d’un prêt. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation peut être récupérée.
• Le vendeur retire son engagement avant que l’acheteur ait levé l’option : Dans un tel cas, ce dernier est en droit de demander au vendeur des dommages et intérêts tout en récupérant l’indemnité d’immobilisation, à condition qu’il lève l’option dans les délais prévus pour cela.
• L’acheteur a levé l’option et le vendeur refuse la vente : dans ce cas également, l’acheteur peut exiger au vendeur de lui verser des dommages et intérêts tout en récupérant l’indemnité d’immobilisation. En plus de cela, il peut également saisir le tribunal de grande instance en vue d’imposer la vente au vendeur.
• La promesse synallagmatique de vente ou promesse de vente

C’est un avant-contrat par lequel les deux parties (le vendeur et l’acheteur) s’engagent à signer l’acte définitif de vente pour un prix qu’ils fixent ensemble. Lors de la signature de cet acte, l’acheteur verse au vendeur un dépôt de garantie en guise de réservation du bien. Il dispose ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours  (14 jours si la vente se fait à distance). S’il n’y a pas de rétractation dans ce délai, la vente se poursuit. Sinon, la vente ne se poursuit pas et le vendeur conserve le dépôt de garantie, sauf si la rétractation résulte du non réalisation d’une clause suspensive. Si l’acquéreur décide la rétractation au-delà des 10 jours, le vendeur peut demander en justice à ce que la vente se poursuit. Il peut également demander des dommages et intérêts.

• L’acte définitif de vente

Sa signature constitue la dernière étape de la vente après l’aboutissement du compromis ou de la promesse de vente. Cela se fait devant un notaire après que le vendeur ait remis à celui-ci l’historique du bien, le titre de propriété complet, ainsi que d’autres documents que celui-ci lui exige d’apporter. Une fois cette signature faite, l’acte de vente fera l’objet d’une publication au bureau des hypothèques et deviendra opposable aux tiers. Quant aux frais de notaire, ils seront à la charge de l’acquéreur.

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