Beaucoup de personnes se lancent actuellement dans l’investissement en résidence sénior. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Pourquoi connait-il actuellement un tel succès ? Comment doit-on faire pour réussir son investissement en résidence sénior ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce type de placement.

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?

Il s’agit d’une maison non médicalisée pour les séniors indépendants c’est-à-dire des personnes âgées en bonne santé. Ils intègrent une résidence sénior pour jouir d’un cadre de vie qui s’adapte à leur âge ainsi que leur loisir.

Ainsi, en général, cette maison de retraite inclut le ménage, la restauration et des divers loisirs et animations adaptés à l’âge des locataires. Et c’est là que réside la différence entre la résidence sénior et l’EHPAD.

Contrairement à la résidence sénior qui est non médicalisée, l’Ehpad est une maison médicalisée destinée aux personnes âgées de plus de 60 ans ayant perdu leur autonomie psychique ou physique. D’où le nom d’Ehpad ou Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes.

Un gestionnaire s’occupe de la gestion de la résidence sénior. C’est lui qui prend en charge les services qu’on vient de citer et c’est lui également qui s’occupe de l’entretien de la maison de retraite qu’il gère.

Généralement, un gestionnaire de résidence sénior est locataire et la loue à une compagnie d’assurance, une banque, un institutionnel ou bien des particuliers qui ont investi au statut de LMP ou LMNP (Loueur Mobilier Non Professionnel ou Professionnel) qui sont donc propriétaires des murs.

Cette location est placée sous le régime du bail commercial. Ce qui veut dire que le gestionnaire est tenu de payer aux propriétaires de la résidence des loyers. Et en contrepartie, il aura un fonds de commerce : la résidence senior. De ce fonds découle 2 droits pour le gestionnaire locataire : le droit au renouvellement du contrat de bail sauf s’il ne paie pas les loyers, et le droit au plafonnement de ceux-ci.

Investir en résidence sénior signifie donc acheter un lot dans une résidence sénior et en confier la gestion à un gestionnaire par le biais d’un contrat de bail. Vous êtes le propriétaire et vous percevrez de ce dernier un loyer chaque mois durant toute la durée du bail que celui-ci a des locataires ou non (c’est-à-dire les personnes âgées qui viennent vivre dans les résidences séniors).

Pourquoi investir dans une résidence sénior est intéressant ?

Il y a plein de bonnes raisons de choisir ce type d’investissement. En voici quelques-unes:

• La sécurité du placement

Comme on a dit un peu plus haut, le gestionnaire est tenu de payer à l’investisseur propriétaire de lot un loyer fixe tous les mois, même s’il reçoit peu, ou ne reçoit pas du tout de séniors durant un mois. L’investisseur est donc sûr de percevoir les fruits de son investissement tous les mois tant qu’il loue son lot à un gestionnaire.

• Un investissement très promettant

En France, les personnes âgées sont de plus en plus nombreuses et le sera durant de nombreuses années encore, du moins jusqu’en 2030. C’est la conséquence logique du baby-boom entre les années 1945 et 1975, ainsi que l’augmentation de l’espérance de vie actuelle. Cette catégorie de population commence également à s’intéresser aux résidences séniors pour une principale raison : briser la solitude.

• Une clientèle cible détenant un pouvoir d’achat important

Une chose très importante en termes d’investissement : le pouvoir d’achat de la clientèle cible, car bien sûr peut-être que l’offre peut intéresser beaucoup de personnes mais est-ce que ces gens peuvent permettre de se l’offrir ? Eh bien ! La majorité des séniors en France a des revenus patrimoniaux et financiers. Ce qui en fait que c’est la catégorie de population qui dispose le plus important pouvoir d’achat. Actuellement, leurs revenus représentent même 43 % des revenus français.

• Une demande supérieure à l’offre

Une autre garantie du succès de l’investissement en résidence sénior également c’est que l’offre n’arrive pas à satisfaire la demande en ce moment. Ce qui offre ainsi des perspectives de développement très dynamiques et donc intéressantes pour les investisseurs.

• Aucune gestion à assurer

Un investisseur en résidence sénior est déchargé de tout ce qui concerne la gestion de la résidence. Tout ce qu’il sait c’est qu’il va percevoir un loyer venant du gestionnaire tous les mois. Il ne s’occupera que des grandes réparations de la maison. Pour le reste, c’est le gestionnaire qui en est le responsable.

• Une fiscalité intéressante

Les impôts à payer peuvent être très chers et peuvent grandement influencer sur la rentabilité d’un investissement. En matière de placement en résidence sénior, lorsque l’investisseur achète un logement neuf en résidence sénior, il sera lié par le gestionnaire par un bail commercial.

Ce bail lui permet de prétendre au statut de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel et celui-ci lui confère divers avantages. D’abord, l’investisseur génère des revenus au titre de BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce qui lui permet de déduire la totalité des charges (intérêts de l’emprunt, charges locatives, taxes foncières, etc.) et de récupérer la TVA qui est fixée à 20 % du prix d’achat du bien immobilier. Il pourra ainsi s’exonérer totalement ou partiellement d’impôts sur les revenus locatifs durant plusieurs années.

Un autre dispositif de défiscalisation qui s’offre à lui également : le Censi-Bouvard. Avec cette loi, il pourra gagner une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans sur le prix du bien, soit 1,2 % du montant d’acquisition du lot par an. Cette réduction est par contre plafonnée à 3 600 euros.

L’investisseur doit choisir entre ces dispositifs. Ce qui n’est pas toujours facile.  Pour mieux faire le choix, on vous conseille vivement de faire appel à un conseiller pour évaluer votre situation fiscale et pour voir votre objectif principal avec cet investissement : une défiscalisation ou bien des revenus locatifs peu fiscalisés.

Quoi qu’il en soit, grâce à ces réductions, un placement en résidence sénior présente une rentabilité attractive, généralement entre 4 et 4,5 % net de fiscalité et de charges.

• Un marché très développé : gage d’une revente rapide

Si jamais vous décidez de vendre votre lot, vous pouvez être sûr de trouver un acheteur rapidement et proposant les meilleures offres, à condition que vous choisissiez bien la résidence sénior dans laquelle vous investissez. En effet, même s’il s’agit d’un investissement très prometteur, il faut bien choisir la résidence pour que le placement soit rentable.

Les critères de choix d’une résidence sénior

Toutes offres en la matière sont très attrayantes sur le papier. Ce qui peut ne pas être le cas réellement si vous avez mal choisi la maison de retraite. Voici tous les points qu’il faut étudier minutieusement pour éviter les mauvaises surprises.

• Depuis quand ou quand est-ce que la résidence va ouvrir ses portes ?

Pour ceux qui souhaitent investir en VEFA ou Vente en État Futur d’Achèvement, il est important de savoir quand est-ce que les travaux s’achèveront et donc quand est-ce que la résidence pourra fonctionner car pendant la durée de la construction il va falloir financer sans percevoir de loyers.

Pour ceux qui veulent investir dans une résidence qui a déjà été là des années, il faut savoir depuis quand est-elle ouverte. Cela peut renseigner sur le professionnalisme du gestionnaire.

• Qui gère les locaux ?

Sur ce point, vous devez savoir si le gestionnaire a d’autres établissements à gérer. Plus les locaux qu’il gère sont nombreux, plus vous pouvez être sûr de son efficacité du point de vue marketing  Ce qui augmentera le taux de remplissage de la maison qui constitue un gage de sécurisation du loyer.

Vous devez également demander au gestionnaire s’il fait partie d’un groupe. Le mieux est de contracter avec un gestionnaire qui en intègre un car il est plus facile pour un groupe de faire des campagnes de communication pour informer le public de son réseau et son concept.

Bref, choisissez un gestionnaire expérimenté et déjà réputé pour sa fiabilité et la qualité des prestations qu’il offre.

• Quels sont les rôles des entreprises impliquées ?

Il est bien de savoir que dans une résidence sénior il peut y avoir:

• Une entité qui commercialise les logements auprès des investisseurs ;
• Éventuellement, une entreprise propriétaire des parties communes ;
• Une société propriétaire de la marque et assurant la promotion des résidences.

Le rôle de ces structures peut différer selon les groupes. La question qui se pose est de savoir : qui s’occupe du versement des loyers ? Laquelle de ces structures va les garantir ? Si celle qui est propre à la résidence, la garantie est plus incertaine car le risque n’est pas mutualisé.

• La majorité des propriétaires de lots sont-ils des investisseurs ou bien des occupants de la résidence ?

Cette question est très importante car oui, certaines personnes sont à la fois propriétaires de lots et occupantes d’une résidence sénior. Ces propriétaires sont donc des séniors et ils visent avant tout des services qui leur conviennent, qui répondent à leurs besoins.

Contrairement à eux, les investisseurs se préoccupent plutôt de la rentabilité de leur investissement. Ils cherchent donc avant tout à réduire le plus possible les charges de services. Il y a donc ici un conflit d’intérêts et beaucoup de résidences en souffrent.

Donc, avant de choisir telle ou telle résidence, voyez si la majorité des propriétaires de logements dans la maison de retraite dans laquelle vous souhaitez investir sont des investisseurs ou des séniors désireux d’une palette de services qui leur offre le plus de confort.

Ce dernier cas qui n’est pas du tout intéressant si vous êtes un investisseur car cela augmenterait les charges de services et ira donc à l’encontre de votre objectif qu’est la recherche d’un maximum de profit.

• Quel est le taux d’occupation de la résidence ?

Ce taux vous renseignera sur le risque d’impayé. Plus il est bas, plus le risque d’impayé est grand. N’oubliez surtout pas de vérifier les conditions et les clauses de paiement des loyers. Si ces derniers sont garantis, écartez toutes les clauses de non validité de cette garantie.

• Quels genres de services offrent la résidence ?

Sur ce, deux points importants doivent être étudiés. D’une part, il faut s’intéresser sur la question : est-ce que les services offerts sont multiples et peuvent offrir le plus de confort aux résidents ?

Par exemple, est-ce que les animations et loisirs disponibles dans la résidence sont assez diversifiés pour pouvoir répondre aux attentes d’un maximum de séniors ? Les résidences séniors peuvent également, selon leur standing, proposer différents services à la carte : assistance administrative, soin esthétique, coiffeur, etc.

Cela pourrait être un point fort pour la maison. Et puisqu’on en parle, vérifiez que le gestionnaire dispose de l’agrément « services à la personne ». Cela permettra aux séniors de jouir des avantages fiscaux découlant des services qui leur seront facturés.

D’autre part, est-ce que l’offre des services se limite à une conciergerie ? Dans un tel cas, une personne sera présente la journée pour une intermédiation entre les prestataires de services qui sont tous externes et les résidents. Cette formule a pour avantage d’alléger le coût des charges de services. L’inconvénient c’est la non maitrise des engagements et de la qualité des services.

• Bien choisir le programme

Les personnes âgées intégrant une résidence sénior sont indépendantes et il est évident qu’elles souhaitent garder leur autonomie. Si elles sont là c’est juste pour vivre avec des personnes de leur âge et briser la solitude.

Ils peuvent sortir autant qu’elles veulent : dans des magasins, chez le médecin, au marché, etc. La situation géographique de la résidence joue donc un grand rôle dans l’accroissement du taux d’occupation. Les plus prisées sont celles qui ne sont pas loin des commodités (médecins, commerces, transports, etc.), enfin, celles qui sont proches de la ville et dans un quartier plutôt calme.

Notez que vous avez le droit de séjourner durant quelques jours dans une résidence sénior pour connaître la qualité des services que celle-ci propose. Vous pouvez profiter de cette occasion pour vous renseigner un peu auprès des résidents ou tout simplement essayer de se mettre à leur place.

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