Dans le domaine des investissements immobiliers, on utilise très souvent des termes assez techniques. C’est aussi bien valable dans le cadre d’une vente immobilière que lors d’une location. Dans le second type de transaction entre le «DPE», le «contrat de bail» et de bien d’autres encore, on entend souvent parler de «bailleur». Dans le langage courant, il s’agit du propriétaire des lieux. Mais cela n’explique en rien les rôles et les obligations de ce dernier. Vous trouverez ici un peu plus d’informations sur le sujet, surtout pour ceux et celles qui comptent se lancer dans la mise en location de leur bien. Cela évitera les conflits avec les locataires, qui peuvent sérieusement poser problème et qui sont de plus en plus nombreux de nos jours en France. Voici donc quelques renseignements de rigueur sur : qu’est-ce qu’un bailleur ?

Le rôle d’un bailleur

Comme susmentionné, le terme de «bailleur» n’est pas véritablement bien passés dans le langage habituel en France. On préfère de loin le titre de «propriétaire». Ainsi, la définition est plus claire. C’est la personne qui gère les lieux, qui détient l’acte de propriété. En droit, c’est celui qui a le droit d’usus et de fructus sur le bien. C’est-à-dire qu’il s’agit de celui qui perçoit le fruit de la mise en location : le loyer.

Mais outre cette signification, on peut aussi définir le bailleur par le rôle qu’il joue dans le contrat.

• Que dans le domaine de l’immobilier ?

Il paraît être de bon de souligner d’abord que le bailleur n’intervient que dans le domaine immobilier. Il faut qu’il y ait un bien immeuble à mettre en location pour que le titre soit valable.

Bien que plus fréquemment utilisé dans le cadre d’une mise en location, bailleur est aussi possible pour désigner le propriétaire qui fournit le bien à vendre lors d’un achat. Après tout, dans le marché économique, ce terme signifie «celui qui propose».

• Une partie prenante dans le contrat

Le bailleur est une partie prenante dans le contrat. C’est d’ailleurs celui qui le rédige et celui qui veille à sa mise en application. Il signe le document au même titre que le locataire. Ce faisant, il engage sa responsabilité dans le respect des termes de ce dernier. Le cas échéant, il sera soumis à des peines qui seront vues plus bas.

Les droits du bailleur

Comme dans n’importe quel engagement légal, la signature d’un contrat de bail ouvre la porte à des droits et à des obligations. Contrairement aux idées reçues, ce genre de document ne protège pas uniquement les locataires, qui sont aujourd’hui nombreux à utiliser le contrat en question comme preuve d’un manquement. Le bailleur a aussi des droits que vous feriez mieux de connaître avant de débuter dans la grande aventure de la mise en location.

• Le loyer

Les textes de loi confirment que le loyer fait partie de ces avantages. En tant que bailleur, vous avez toute la liberté de définir le prix de ce dernier au m2, de le baisser si l’envie vous en prend ou de l’augmenter selon les exigences du marché.

Attention cependant, depuis peu, un texte créé la polémique dans l’hexagone. Il s’agit du plafonnement des loyers. Il s’agit d’un dispositif qui vise surtout à protéger les locataires, imposant donc aux propriétaires de limiter leur tarif au m2 selon la zone d’implantation du bien. Pour les autorités en place, c’est aussi une technique parmi tant d’autres qui permettra de contrôler la crise du logement qui devient de plus en plus inquiétante. Dans tous les cas, c’est une situation qui ne profite pas aux bailleurs dans la mesure où elle limite le revenu produit par leur bien.

• Que penser des cautions ?

Les cautions accompagnent indubitablement les contrats de bail. Elles font aussi parties des droits des propriétaires. Il s’agit généralement d’un acompte de 1 mois de loyer, peut-être moins ou plus selon la situation. Le but est de prévoir les éventuels travaux d’entretien après le départ des locataires. Le prix de ces derniers sera déduit de la caution. Si aucune rénovation n’est à faire avant de relouer le bien, la caution devra être remise intégralement aux anciens locataires après l’état des lieux.

• Une possibilité de résiliation

Il faut aussi noter que le bailleur a le droit de résilier le contrat de bail. Bien évidemment, les conditions pour ce faire sont nombreuses. Elles seront citées dans un autre paragraphe. Le fait est que ce n’est pas toujours une source de conflit légal que de mettre fin à une location pour peu que vous ayez une raison valable pour ce faire.

• Les droits si le locataire prend la décision de partir

Dans le cas où c’est le locataire qui décide de partir, il existe quelques démarches qu’il doit respecter, imposées bien évidemment par les textes de loi. Entre autres, le bailleur a droit à 3 mois de préavis durant lequel le locataire devra verser intégralement le loyer pour un bien non meublé et 1 mois pour un bien meublé. Selon les négociations menées entre les deux parties, le contrat de bail peut être résilié sans délai de préavis. Tout dépend aussi des termes du contrat que chacune des parties a préalablement signé.

Dans tous les cas, la fin d’un contrat de bail n’est pas à coucher sur papier. D’ailleurs, il semble important de noter que s’il s’agit d’un engagement à durée déterminée, sauf avis préalable de l’une des deux parties, ce même contrat sera reconduit implicitement.

Les obligations du bailleur

Mais qui dit droit entend aussi obligation. Le contrat de bail ne protège pas uniquement le bailleur. Il lui impose aussi certains devoirs dont la finalité est la sécurité et le bien-être des locataires.

• Un contrat de bail clair et concis

En premier lieu, sachez que la rédaction du contrat de bail sera de la prérogative du bailleur. Ce document doit être clair et concis. Il en existe de nombreux exemples sur internet et les termes de ce dernier peuvent être changés selon la situation.

Attention cependant, il est des mentions obligatoires. On peut citer entre autres le nom et le contact ainsi que le titre de chaque partie prenante au contrat : le bailleur et le locataire, la durée de la location ainsi que le loyer prévu, la date de signature et la caution.

A titre d’information, le contrat de bail est un document fait sous seing privé. Néanmoins, vous pouvez le présenter à un notaire ou à un OPJ pour garantir son authenticité. Cela vous servira notamment en cas de conflit avec le locataire.

• L’entretien des lieux

Le locataire a l’obligation de prendre soin du matériel mis à sa disposition. Néanmoins, l’entretien des lieux sera une des obligations du bailleur. On parle notamment de la rénovation des systèmes de chauffage dans les maisons anciennes, de la remise aux normes des systèmes électriques une fois par an, du démoussage de la toiture tous les 2 ans minimum, etc.

En cas d’accident grave, comme une fuite d’eau, des dégât des eaux, un mauvais état de la charpente, le bailleur pourra mettre à profit son assurance habitation pour payer moins cher les travaux. Il en sera de même pour les autres petites réparations à faire dans la maison ou l’appartement : plomberie, panne en tout genre, etc.

• En cas de résiliation de bail

Nous avons parlé plus haut de la possibilité de résiliation de bail par le propriétaire. Ce dernier devant respecter un certain nombre de conditions que voici :

• Il doit prévenir le locataire 3 mois à l’avance. C’est le délai de préavis de rigueur afin de laisser le temps à la famille de se retourner et de trouver une solution.
• La résiliation doit attendre la date d’anniversaire du contrat, ou le délai de fin de bail inscrit dans le document.
• Dans le cas d’une résiliation précoce, il est nécessaire de présenter une raison valable. Par exemple, certains propriétaires ont besoin de leur bien pour un usage personnel. Par contre, si une telle chose est évoquée, une relocation sera considérée comme un délit.
• Et bien évidemment, après l’état des lieux, il sera obligatoire de reverser toute ou partie de la caution si des travaux ne sont pas à prévoir. On compte dans les chantiers qui doivent être payés par ladite caution les peintures de l’intérieur de l’appartement ou de la maison et le remplacement des biens cassés s’il s’agissait d’une location meublée.

Quelles sont les pénalités ?

Dans le domaine de la loi, chaque manquement à une obligation ouvre droit à une pénalité. Le contrat de bail n’échappe pas à cette règle. On parlera ici des pénalités qu’encourt un bailleur en cas de non-respect de ses obligations.

• Le cas du conflit entre bailleur et locataire

La situation est de plus en plus alarmante de nos jours en France. Plus que la moitié de contrats de bail finissent par un conflit. 80 % sont dus à un manquement de la part des locataires, à savoir notamment le non-payement du loyer. Mais 20 % sont causés par l’irresponsabilité des bailleurs : non-entretien des locaux, pas de réponses aux demandes locataires, fourniture d’un logement ne respectant pas les normes d’une résidence décente, etc.

Ces conflits atterrissent pour la plupart entre les mains d’un conciliateur travaillant à la préfecture de la région où est localisé le conflit. Mais dans le cas où une négociation ne suffit pas à régler le litige, une plainte auprès de la juridiction civile est nécessaire. Cela ouvrira une procédure de longue haleine et possiblement de grosses pertes financières.

•  Nullité du contrat de bail

En règle général, le juge statue sur la nullité d’un contrat de bail, notamment quand celui-ci est rédigé dans le but de donner l’ascendant au bailleur. Certes, ce dernier a le droit de modifier certains termes du contrat, mais ces changements ne doivent pas mettre en périls les droits des locataires. Ces derniers peuvent d’ailleurs porter plainte avec le document comme preuve pour se détacher de leur obligation de respecter les termes du contrat.

• Une obligation de régularisation

Mais si le bailleur est de bonne foi, il reste la possibilité de régularisation. Par le biais de cette décision, le juge laisse la possibilité au propriétaire de se rattraper. Pour ce faire, il doit simplement rédiger un autre contrat de bail plus en accord avec les lois en vigueur et protégeant aussi les intérêts du locataire. Ce nouveau document devra être visé par des professionnels.

Généralement, ce genre de peine est prononcée quelques mois seulement après la signature du contrat, voire au début de la location. La procédure est déclenchée par une plainte rédigée par les locataires.

Il peut arriver que la régularisation du contrat de bail soit assimilée à une mise en pause du versement des loyers. Par le biais de cette décision, les juges espèrent une rapidité d’action venant des bailleurs. Mais les choses ne se passent pas obligatoirement de la sorte.

• Amende ou peine de prison ?

Pour les non-respects graves, une simple annulation ou demande de régularisation ne suffit pas. Les juges peuvent exiger une peine plus grave. Néanmoins, les peines de prison sont rares, voire quasiment inexistantes, pour les bailleurs. Une amende est jugée plus appropriée. La hauteur des dommages et intérêts varie selon la gravité de la situation.

Attention toutefois, le non-versement de ces amendes ouvrira droit à un autre procès qui lui, pourra aboutir sur une peine de prison. Le tribunal fixera un délai imparti pour la régularisation de la situation que vous ferez mieux de respecter pour éviter tout autre problème.

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