En termes d’investissement immobilier, il y a souvent des complications qui peuvent venir rebuter les acheteurs. La difficulté de certaines démarches, le prix au m2 en France et les charges qui sont conséquences de la propriété immobilière n’ont pas de quoi séduire. Entretien du bien, retapage, remise aux normes et bien d’autres encore : au fil des années les dépenses peuvent se calculer en plusieurs dizaines voir centaines de milliers d’euros. Outre le prix de vente et les commissions des agents immobiliers, dès l’acquisition vous serez aussi soumis au règlement des frais de notaires.

Malgré tout, la pierre reste une valeur sûre. C’est l’investissement qui présente actuellement le moins de risques. La bulle immobilière, malgré ses oscillations diverses et variées vous permettra au bout de quelques années de rentabiliser votre placement.

Pour le moment, la solution idéale est de chercher un moyen de réduire les charges imputées à la propriété immobilière. Par exemple, pourquoi ne pas essayer la déduction des frais de notaire ? Voici quelques informations sur le sujet.

Quels sont les frais de notaires dans la vente immobilière ?

Avant toute chose, vous devez comprendre que les frais de notaire interviennent à plusieurs étapes de la transaction de vente. Bien souvent, on se trompe sur ce sujet. Et pour cause, on imagine que le notaire n’est nécessaire qu’après la signature de l’acte de vente.

• Dans les compromis de vente

Dès le compromis de vente, les frais de notaire sont de mise. Pour rappel, c’est un document qui note sur papier les engagements du propriétaire à céder son bien à tel ou tel prix à un acheteur. Ce dernier ne pouvant plus se retourner contre le potentiel investisseur, et vice versa. Pour sceller le contrat, il faudra verser dans les 6 à 7 % du prix du bien total du bien au notaire.

• Dans les promesses de vente

La promesse de vente ressemble quelque peu au précédent contrat. C’est un engagement qui met en avant la responsabilité des deux parties prenantes au contrat : l’acheteur et le propriétaire. Encore une fois, après sa signature, il faudra le faire enregistrer dans le cabinet d’un notaire. Ce dernier prendra des émoluments pour ce faire qui est l’équivalent de la même somme que pour un compromis de vente.

• Dans l’enregistrement et l’authentification de l’acte de vente

Bien évidemment, après la signature de l’acte de vente en lui-même, il faudra une signature d’un notaire pour que la cession soit légale. Ici, les frais de notaire varient au cas par cas. Ils sont de 8 % pour un logement ancien et de 2 % environ pour les bien immobiliers neufs et les plans de maison.

À titre d’information, les agents immobiliers ont bien souvent des notaires avec qui ils travaillent de concert depuis des années. De quoi accélérer et faciliter les démarches. Mais si vous pensez à acheter votre patrimoine via les plateformes de vente entre particuliers, trouver un notaire ne sera pas difficile. Il reste de mise de comparer les tarifs, car les émoluments ne se valent pas. Certains prestataires demandent plus que d’autres.

• Des frais à la charge de l’acheteur

Il est crucial de souligner que le payement de ces frais de notaire est à la charge de l’acquéreur. Ils ne sont nullement compris dans le prix de vente du bien. En d’autres termes, vous allez devoir les payer de votre poche. Raison pour laquelle, il est nécessaire de les compter dans le budget de votre crédit immobilier.

Pour vous permettre toutefois de minimiser les dépenses, parlons maintenant de la possible déduction des frais de notaire.

Déduction de frais de notaire : en quoi cela consiste ?

La déduction de frais de notaires semble bien compliquée. Cependant, il est bon d’en apprendre davantage sur ce sujet afin de payer moins cher vos investissements immobiliers.

• Les frais de notaires : définition

Par définition, les frais de notaire sont des charges annexes à une transaction de vente immobilière. Ils varient entre 2 et 8 % du prix total du bien en question. Mais attention, ils ne contiennent que 5.80 % de frais d’enregistrement. Le reste est des émoluments à payer aux prestataires en échange de leur service. En général, les notaires ne touchent que 1 % de revenus pour chaque transaction.

Il ne s’agit que d’un taux à titre indicatif. Les frais d’enregistrement d’un acte de vente varient selon la zone d’implantation du bien. En France, 5.80 % est la moyenne.

• Une augmentation des frais de notaire depuis quelques années

Depuis quelques années, on assiste, selon les experts à une augmentation, légère, mais bel et bien réelle, des frais de notaire. Ils sont notamment passés de 7 % en moyenne à 8 %, voire plus. Et vu le prix du m2, cela peut devenir problématique pour les futurs investisseurs.

Selon les sondages, on parle d’une augmentation de 0.7 %, et ce, dans la plupart des régions françaises. La cause ? Une évolution des droits d’enregistrement qui est passée de 3.80 % à 4.50 % dans la plupart des grandes agglomérations.

• Minimiser les charges de l’investissement en prenant sur l’assiette fiscale

En quoi consiste réellement la déduction de frais de notaire ? Il s’agit d’une démarche par laquelle, on déduit ses dépenses de l’assiette fiscale du futur acheteur. Ainsi, ce sera au fisc de payer les frais de notaire et non à vous.

Cependant, il ne faut pas vous attendre à ce que les organismes de perception de cotisation sociale libèrent leurs fonds directement. Les déductions agissent plutôt comme un remboursement. Et encore, il est quelques conditions à remplir pour ce faire.

La déduction de frais de notaire : c’est possible, mais sous condition

Bien que possible depuis des années, la déduction des frais de notaire n’a pas attiré grand monde, et ce, malgré les avantages financiers que cela représente. Et pour cause, les conditions et les démarches peuvent paraître compliquées. Vous qui êtes tentés par cette aventure, voici quelques bons à savoir pour bien faire les choses.

• Les règles de l’abattement fiscal immobilier

En matière d’abattement fiscal immobilier, sachez que seuls les revenus sont déductibles. On peut citer notamment parmi ces derniers les loyers ainsi que les fruits d’exploitation en tout genre et les frais professionnels.

Cette règle prévaut même dans le cas de l’application des dispositifs d’abattement fiscal, qui ont le vent en poupe actuellement. Ces derniers peuvent vous faire profiter d’un bénéfice de 30 000 euros maximum sur 9 ans, mais uniquement sur les revenus du bien.

Comme les frais de notaire ne sont pas des revenus pour les futurs acquéreurs, normalement, ils ne sont donc pas déductibles de votre assiette fiscale. Mais quelques experts ont trouvé la parade pour contourner le problème.

• En cas de conflit avec les locataires

À titre d’information, les frais de notaire pour les cas de conflit entre propriétaire et locataire sont toutefois déductibles de l’assiette fiscale. Les abattements varient cependant au cas par cas. On aurait du mal à vous donner un ordre d’idée. D’ailleurs, les frais varient selon la situation. Il ne faut donc pas se fier simplement à la feuille d’imposition de son voisin ou de son ami.

• Impossible dans le cadre d’une transaction de cession immobilière

Il a été susmentionné que pour une cession immobilière, plusieurs démarches devaient être entamées. On parle notamment de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Ces dernières faisant intervenir des frais de notaire plus ou moins important.

Selon la loi sur l’abattement fiscal et la propriété immobilière, ces charges ne sont en aucune manière déductibles des participations sociales. Il en sera de même pour l’enregistrement de l’acte de vente en lui-même.

La raison ? Les actes en question sont sources de droit et non de revenu. Dans les frais de notaire, on compte tout de même 5.80 % de droit d’enregistrement de la transaction. Si les autorités tendaient à annuler ces frais, la légalité de la vente pourrait être compromise. Il s’agit donc d’une protection envers les investisseurs.

• Impossible dans le cadre d’un prêt avec caution ou un paiement en espèces
  

Il faut également noter que la déduction des frais de notaire est impossible dans le cadre d’un prêt avec caution ou d’un règlement en espèces dans le cas d’une transaction de vente. Comme quoi, ne peut y prétendre qui veut.

La question étant : si en règle générale, les frais de notaire dans la transaction de vente sont inéligibles pour une déduction fiscale, pourquoi en parler ? Il existe des techniques, mises au point par certains experts, dans le but de minimiser les charges sur les revenus immobiliers pour rattraper les frais de notaire que l’on ne peut soustraire à l’assiette fiscale.

Des techniques pour rattraper le coup

Il est clair que la déduction des frais de notaire ne consiste pas seulement à noter les charges dans la fiche d’imposition annuelle. Il faut faire preuve d’ingéniosité pour minimiser les dépenses liées à votre investissement dans la pierre. Mais heureusement, vous n’avez plus à trouver la solution. Quelques experts se sont penchés sur la question pour votre compte.

• Déduction en cas d’hypothèque

Dans le cas d’une hypothèque, entre autres, les possibilités sont nombreuses. Vous pouvez par exemple déduire les revenus du gage de votre assiette fiscale. Pour information, ce sont des frais bancaires qui visent à une meilleure gestion du contrat d’hypothèque.

Par ailleurs, il est également possible dans certains cas de réduire les frais de notaire par les taxes d’inscription hypothécaire.

• Les exceptions des BIC

Les BIC sont des cas exceptionnels. Ce sont des charges imputées à ceux et celles qui ont une activité commerciale. Il est possible de les placer dans les actifs de l’entreprise et ainsi réduire le revenu annuel de son activité et par la même occasion l’assiette fiscale.

Dans les BIC, on compte notamment les frais de comptables, mais pas que. Les frais de notaires ainsi que les droits de cession et d’enregistrement des différents actes en font également parties.

C’est surement la technique la plus simple en ce  qui concerne la déduction de frais de notaire

• Faire appel à un expert en la matière pour être sûr

Pour êtres sûr de bien faire le calcul et ne pas rater une occasion de faire une déduction des frais de notaire dans votre fiche d’imposition, une seule solution est possible : faire appel à un expert en la matière. Ce peut être un gestionnaire de fonds, un avocat ou tout autre professionnel. Sur internet, il n’en manque pas.

Bien sûr, consulter simplement la facture du notaire peut être une bonne alternative pour connaître les sommes déductibles ou non. Mais vu les différentes complications et les interdits, ce n’est pas suffisant, notamment si vous êtes encore un novice dans ce domaine. Qui plus est, les émoluments inscrits dans les factures en question peuvent ne pas être totalement déductibles. Tel est le cas par exemple s’il s’agit d’un revenu sur l’ensemble de la transaction immobilière. Sachez en outre que les frais de notaire varient selon la situation et selon la région, ce qui ne facilite pas les choses.

Avant de remplir votre fiche d’imposition, nous vous conseillons donc de faire appel à un expert en qui vous avez confiance. Cela tendra aussi à accélérer les démarches.

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