L’investissement immobilier promet encore de beaux jours aux investisseurs pour les prochaines années à venir. En effet, la France continue encore à se battre contre la crise immobilière qui frappe le pays depuis plusieurs années déjà.

On assiste en ce moment à une forte demande de logements alors que les offres ne sont pas suffisantes pour les satisfaire. Ainsi, les divers investissements immobiliers sont apparus, dont la construction pour revendre qui a vraiment le vent en poupe actuellement.

D’autant plus qu’il est aujourd’hui plus facile d’accéder aux crédits immobiliers qu’un projet d’une telle envergure n’est plus réservé aux grands investisseurs.

Vous voulez vous lancer dans un investissement immobilier mais vous hésitez encore entre les différents types de placements qui sont à votre disposition : achat pour revendre, SCPI, la construction pour revendre ? Voici un guide complet concernant cette dernière option pour vous aider à faire votre choix.

Construire pour revendre afin de réduire les frais d’investissement

Il est vrai qu’il est plus rapide et plus facile d’acquérir une maison clés en main que de faire construire une maison pour revendre. Cependant, il reste que cette dernière option est plus avantageuse que la première en matière de coût. En effet, il est évident que le vendeur d’une maison ne va pas la vendre à un prix égal à son coût de construction, il va sûrement prévoir des bénéfices.

Le plus rentable est donc de faire construire une maison si on compte la revendre. D’autant plus que les coûts de construction de celle-ci reviennent en ce moment moins chers.

La preuve : actuellement, pour acquérir une maison en France, il faut compter entre 1800 et 3700 euros le mètre carré. Ce prix dépend de la région dans laquelle vous souhaitez investir mais les plus chers restent en général à Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes et sur toute la côte méditerranéenne entre Montpellier et Monaco.

Par contre, si vous vous lancez dans la construction pour revendre, vous débourserez en moyenne 150 euros le m2 pour l’acquisition d’un terrain constructible. Pour ce qui est des outils et des matériaux de construction, comptez en moyenne 450 euros le m2. Il ne vous reste plus après que de négocier les frais des main d’œuvre qui constitueront la plus grande partie de vos dépenses (entre 8 et 12 % des frais total de la construction). Sans oublier les assurances et les taxes (TVA, taxe d’urbanisme au profit des collectivités locales, etc) que vous devez payer pour la construction de la maison.

Il est à souligner que de nombreuses entreprises de construction demandent des dizaines de milliers d’euros pour la fabrication d’une maison. Elles cachent la plus grande partie de leur gain sous le coût des matériaux de construction. Pour réduire vos dépenses pour la réalisation de ce projet, évitez à tout prix d’engager une équipe pour tout le chantier. Cela veut aussi dire qu’en contrepartie vous allez vous investir physiquement dans ce projet. Vous devez donc vous préparer au temps que cela vous occupera si vous voulez opter pour cette option.

Quoi qu’il en soit, pour vous donner une idée sur les différences de prix entre la construction et l’achat d’une maison clés en main, la construction d’une maison de 250 m2 coûte en moyenne 113000 euros alors que si vous en achetez une, en prenant une fourchette de prix haute (entre 1800 et 3300 euros le m2), comptez entre 450000 euros et 825000 euros pour ce projet.

Pour la construction, vous pourrez encore minimiser vos dépenses en négociant les prix des matériaux. Il est tout à fait possible de trouver des artisans offrant une remise de 30% après négociation. Alors, comparez les prix et ne lâchez surtout pas l’’affaire. Vos efforts ne seront pas vains.

Une totale liberté pour le choix de l’architecture

En plus d’être plus avantageux financièrement, choisir de construire une maison pour revendre présente aussi l’énorme avantage de pouvoir choisir soi-même l’architecture de celle-ci. Vous voulez installer une piscine à l’extérieur ? Pas de soucis. C’est vous le chef, c’est vous qui décidez. De plus, de nos jours, il est facile de trouver sur le net des plans de maison. Cependant, la majorité de ceux-ci manquent grandement d’une touche d’originalité.  Il vous appartient alors d’y ajouter votre propre touche, un petit plus pour faire d’une maison banale un chef d’œuvre unique qui attirera sûrement plusieurs acheteurs potentiels.

L’idéal pour ce projet c’est de faire appel à un architecte pour vous aider à prendre les bonnes décisions. En tant que professionnel, il minimisera les problèmes qui pourront se présenter. Il sera une assurance supplémentaire pour avoir une maison de qualité. Pour ce qui est des matériaux de construction, vous avez un large choix. En effet, il est possible d’opter pour une maison en bois, en béton, avec des murs de verre, etc… Pour réduire encore vos dépenses, il est vivement conseillé de toujours opter pour des dimensions standard pour les portes, les fenêtres. Commander du sur-mesure impliquera toujours des coûts supplémentaires.

Quels sont les frais qu’il faudra prévoir ?

La construction d’une maison est un projet d’une vie, elle ne se décide pas sur un coup de tête. Ainsi, avant de se lancer, il est impératif de faire toutes les études nécessaires dont l’étude financière. En effet, avant même de commencer ce grand projet, il faudra prendre en compte quelques frais et particulièrement ceux de notaire. Qu’est-ce que c’est que le frais de notaire ? Que vous achetiez un immeuble clés en main ou que vous optiez pour la construction, il y aura toujours la question des frais de notaire. En tant que particulier, il est très courant de ne pas connaître l’existence de ces frais. En  effet, en passant par les agences immobilières, il n’est pas nécessaire d’en tenir compte car elles les incluent systématiquement dans leur commission. Les frais de notaire varient entre 2 et 3% du prix de votre bien. A ces frais viendront s’ajouter les droits de mutation. Ces derniers s’élèvent à 5,8% du prix du bien.

Il est toutefois possible de minimiser les dépenses en faisant recours à des réductions d’impôt. Les abattements sont variables suivant le type et l’ampleur de votre projet. Pour avoir une estimation assez précise sur les remises dont vous pouvez réellement bénéficier, il est intéressant de consulter les sites de comparaison de devis qui sont disponibles gratuitement sur le net. De plus, quelques banques proposent des taux très alléchants afin d’inciter les investisseurs à construire.

Lors de la revente, il est possible qu’une taxe supplémentaire vous soit demandée. Celle-ci sera prélevée sur les bénéfices de votre vente. Ainsi, il est toujours conseillé de bien s’informer sur le sujet avant de prendre une décision finale. La plupart des vendeurs choisissent de laisser le bien prendre de la valeur avant de le mettre sur le marché. Bon nombre de propriétaires optent dans un premier temps pour la location. Pourquoi ? Tout simplement pour la bonne raison qu’après 22 ans de détention, il est possible de faire une demande d’abattement de 100 % sur les bénéfices de la revente.

La différence entre la construction pour revendre et l’investissement dans une maison en cours de finition 

Contrairement à ce que beaucoup pensent, il s’agit de deux types d’investissement immobilier bien distincts.

Beaucoup d’investisseurs commencent à s’intéresser au placement dans un immeuble en cours de finition. Cela n’est pas étonnant du fait des nombreux avantages que celui-ci procure, dont la rapidité et l’acquisition du bien à un prix modique. Cette modicité s’explique par le fait qu’en optant pour ce projet, vous n’achèterez qu’une partie d’un bien en copropriété. Ce peut être un étage ou bien un appartement, selon vos possibilités financières.

C’est là que réside la différence entre cet investissement et la construction pour revendre. Dans ce dernier cas, votre patrimoine immobilier contiendra à la fois l’immeuble et le terrain sur lequel il est implanté. Ce sera plus facile pour vous de revendre le bien dans ces conditions.

Comparer les devis des prestataires pour profiter d’un meilleur rapport qualité/prix

La règle en matière de construction pour revendre c’est : moins vous dépensez, plus vous aurez des bénéfices. Ainsi, il ne faut pas se précipiter lors du choix du prestataire à qui vous confierez la construction de votre maison. C’est vrai, comparer les devis demande beaucoup de temps. Mais un investisseur digne de ce nom saura agir au bon moment. Ainsi, il faut effectuer cette tâche avec minutie. Certains professionnels n’hésitent même pas à faire de cette étape l’essentiel de leur service. En effet, les bénéfices que vous aurez perçu de cet investissement pourront aller jusqu’au double si vous prenez bien le temps de comparer les devis proposés par les divers constructeurs de maison. Ayez juste le sens de l’organisation pour mener à bien cette tâche.

Construire pour revendre rapidement : la SCI de construction vente

Il s’agit d’une autre alternative si vous voulez construire dans le but de revendre. SCI veut dire Société Civile Immobilière. La SCI de construction vente permet de regrouper des personnes souhaitant investir dans un projet de construction pour revendre. Le principal avantage d’opter pour cette solution c’est que la revente se fait rapidement. Mais comment une SCI de construction vente fonctionne exactement ?

Chaque investisseur effectue un apport, et en contrepartie, il détiendra des parts dans le capital de la société. Après la revente de l’immeuble, chacun percevra des bénéfices équivalents à ses parts dans la SCI.

En ce qui concerne l’imposition, la SCI de construction vente n’est pas soumise aux impôts sur les sociétés. Ce sont les associés qui s’en chargeront en s’acquittant des impôts sur le revenu en fonction des bénéfices qu’ils recevront à la revente du bien.

• La constitution de la SCI de construction vente

La constitution d’une telle structure est relativement simple. De plus, pas besoin de se déplacer pour créer une SCI de construction vente, cela peut se faire sur internet.

• Le capital social

Le capital de la SCI est constitué par les apports des associés dans la société. La loi n’a pas prévu de minimum légal pour celui-ci.

En ce qui concerne les apports, les associés ne sont pas obligés de les libérer au moment de la constitution de la SCI, ils peuvent les effectuer au fur et à mesure que la construction avance. Ils peuvent faire un apport en nature (matériel), en capital (argent) ou bien en industrie (services ou temps rendus à la société).

• L’objet de la SCI

Cela doit impérativement être la construction d’un immeuble pour revendre et il ne doit y avoir de location entre la fin de la construction du bien et sa vente. Par contre, la revente peut se faire en fractions ou en totalité. La SCI sera dissoute une fois cet objet atteint.

• Les statuts de la SCI

Les associés peuvent les établir et les rédiger par un acte sous seing privé ou sous forme authentique, sans qu’ils aient besoin de recourir à des personnes extérieures. La seule exigence de la loi est que les statuts de la société soient établis par écrit.

• Les associés

Il doit y avoir au minimum deux associés dans une SCI construction vente. Ils peuvent être des personnes physiques et/ou morales (sociétés).

Concernant notamment les personnes physiques (particuliers), peuvent être associés dans une SCI construction vente :

• les mineurs émancipés ou non. Mais dans ce dernier cas, l’associé mineur devra être assisté de son représentant légal.
• Toute personne majeure du moment qu’elle est capable de s’exprimer. Ainsi, les majeurs sous sauvegarde de justice peuvent bien être associés dans une SCI construction vente. Il en est de même pour les majeurs sous tutelle et en curatelle mais avec, respectivement, l’aide de leur tuteur et de leur curateur.

• La gérance de la société

La gérance de la SCI construction vente peut être confiée à une ou plusieurs personnes, associées ou non et sont choisies par les associés. Tous les associés peuvent également assurer ensemble cette fonction sauf modification de la loi ou clause contraire. Les statuts peuvent prévoir que toute personne délit de crime ou de droit commun pourra être gérante. Par contre, les personnes frappées d’interdiction de gérer ne pourront pas profiter de cette éventualité.

• La responsabilité des associés

Les associés d’une SCI construction vente répondent aux dettes de la société à hauteur de leurs apports. Cependant, les créanciers de la SCI ne peuvent les poursuivre pour le paiement de leurs créances que si la société en question n’est pas solvable.

La prescription des actions pour la poursuite des associés est de cinq ans à compter du jour de la publication de la dissolution de la société.

En cas de cession de part sociale, il n’y a pas de cession de dettes.

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• Vente