Vous voulez investir dans l’immobilier, toutefois, vous n’avez pas les moyens nécessaires pour financer votre projet ? Vous pouvez toujours faire un prêt immobilier. A dire comme ça, cette tâche est vraiment facile à accomplir.

Or, cela implique que vous devez choisir quelle est la meilleure banque pour un crédit immobilier. Et faire ce choix n’est pas aussi facile qu’il ne le parait. En effet, plusieurs critères entrent en jeu pour cela : quelle banque offre le meilleur taux au moment où vous en avez besoin ? Faut-il préférer les banques comme la Société Générale, la Banque Postale,… ? Ou bien faut-il se tourner vers une banque spécialisée en immobilier ou encore, une banque en ligne ?

Il est quasiment impossible de dire laquelle de ces entités est la meilleure pour un prêt immobilier car leurs grilles de taux peuvent changer suivant de nombreux paramètres qu’on va élucider ci-dessous. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, on va voir d’abord les sociétés auxquelles vous pouvez vous adresser pour financer votre projet d’investissement immobilier.

Des dizaines d’organismes financiers pour un prêt immobilier

Les choix sont nombreux. Chaque organisme financier a sa propre politique pour la définition de ses taux d’intérêt en fonction de ses buts, ses cibles, ses possibilités de financement, etc. On retrouve, pour chacun d’eux, une grille de taux pour diverses catégories d’emprunteurs et diverses durées d’emprunt.

Voici les possibilités qui vous sont offertes pour votre crédit immobilier :

• Les banques nationales

Le Crédit Agricole, le BNP Paribas, la filiale de La Poste : Banque Postale, LCL, CIC, la Caisse d’Epargne, la Société Générale, le Crédit Mutuel, la Banque populaire, HSBC,…

• Les banques régionales

Le Crédit du Nord, la Banque de Bretagne, la Banque de Savoie, etc.

• Les organismes spécialisés en prêt immobilier

Le Crédit Immobilier de France ou le Crédit Foncier.

• Les groupes d’assurances proposant des services bancaires

Groupama Banque, Axa Banque, etc.

• Les banques en ligne

ING Direct, Fortuneo, Boursorama, etc.

• Les spécialistes des prêts

Le plus réputé de tous est Cetelem Immobilier.

Les paramètres définissant les taux des banques

Comme on l’a dit un peu plus haut, il existe des paramètres non négligeables à prendre en compte pour définir la meilleure banque pour son prêt immobilier.

Il y en a principalement 3, à  savoir :

• L’évolution des taux dans le temps

Les banques changent régulièrement leur politique en ce qui concerne les taux d’emprunt. Seulement, l’évolution dépend d’une banque à une autre. En effet, si pour certaines, les taux évoluent chaque semaine ou bien toutes les 2 semaines. Cela sera, pour d’autres, un peu plus espacé : tous les trois mois, tous les mois, etc.

Une même banque peut également changer les conditions d’emprunt suivant sa nouvelle grille de taux et sa nouvelle politique en fonction de ses objectifs, ses besoins, ses fonds propres, etc.

C’est pour ces nombreuses raisons que les conseillers incitent leurs clients à patienter et attendre la baisse des taux ou bien à accélérer leur demande de prêt avant une hausse.

Si hier par exemple, c’est la Société Générale qui offre les meilleurs taux d’intérêt pour les crédits immobiliers car ils veulent rester compétitifs. La Banque populaire pourrait les devancer demain. Et il en sera de même dans quelques semaines ou seulement quelques jours.

• Des taux différents d’une région à une autre

Certains courtiers proposent des articles montrant un classement des villes dans lesquelles les taux sont les plus faibles. Toutefois, soyons d’accord, vous n’allez pas faire un prêt à Paris quand vous investissez dans un bien à Strasbourg. Ainsi, le seul intérêt de ces comparatifs c’est qu’ils permettent de savoir que les taux proposés par les banques ne varient pas seulement dans le temps mais aussi en fonction du lieu.

Cette variation peut s’expliquer par les prix moyens des immeubles dans chaque région, les éventuelles évolutions de ces prix, les politiques spécifiques menées par les entités régionales, etc.

Ainsi, si, par exemple, vous financez un bien en Bretagne, peut-être que c’est faire un prêt à la Banque de Bretagne qui est le plus intéressant pour vous, alors qu’à Paris c’est la Société Générale qui offre les meilleures conditions.

• Votre profil d’emprunteur influe grandement sur vos conditions d’emprunt

Un prêt ne se perçoit pas du jour au lendemain. En effet, chaque banque dans laquelle vous avez déposé votre demande va examiner en détails votre situation professionnelle et personnelle pour définir la catégorie qui vous convient. Cette dernière dépend de chaque organisme et peut changer dans le temps selon les stratégies adoptées par chaque entité.

Votre dossier va donc être examiné à la loupe : quel travail exercez-vous et avez-vous une situation stable (dans une entreprise privée sous CDI ou sous CDD ou au contraire un fonctionnaire, etc.? Avez-vous d’autres sources de revenus que vos salaires ? C’est de par ces critères que les banques vont juger vos capacités de remboursement.

Plus vous aurez un profil intéressant, plus les banques vous proposeront un taux d’emprunt bas pour votre crédit immobilier. N’oubliez pas que chacune d’elles possède son propre classement et ses propres critères. Ainsi, il est tout à fait possible qu’un organisme perçoit mieux votre dossier qu’un autre. Pour savoir la banque qui convient le plus à votre situation réelle, il est vivement conseillé de faire une simulation.

Quoi qu’il en soit, il est toujours indispensable d’avoir un dossier en béton pour maximiser ses chances d’être accepté par les banques.

Les critères à rassembler pour avoir un bon dossier

Comme il a été dit ci-dessus, les banques, lors de l’étude de votre dossier, vont retenir certains critères pour déterminer vos capacités de remboursement, Si les risques de non remboursement sont grands ou moyens, les banques n’hésiteront surtout pas de refuser le prêt ou bien l’accorder mais pas la somme demandée mais moins.

Voici donc les critères que vous devez rassembler pour avoir un dossier en béton. Ainsi, vous n’aurez pas du mal à trouver une banque qui va vous octroyer un prêt. Et mieux encore, vous aurez largement le choix des organismes auxquels vous pourrez adhérer.

Les principaux critères

• La situation professionnelle

Il est évident qu’une personne ayant une situation professionnelle stable a un bon dossier aux yeux des banques. Ainsi, la meilleure des situations est d’avoir une position de fonctionnaire ou bien étant sous contrat CDI. Ce serait encore mieux si un couple cumule ces deux situations.

Pour justifier votre situation professionnelle, vous devez fournir à votre banquier votre contrat de travail.

• Le salaire

Pour le savoir, les banques vous demanderont sûrement vos bulletins de paie durant les trois derniers mois ainsi que votre avis d’imposition le plus récent.

Il est bon de savoir que normalement, une banque ne vous accordera pas un prêt dépassant 1/3 de vos revenus. Au-delà de cela, elle considère que vous vous mettez en danger par rapport aux dépenses normales que vous devez effectuer par jour.

• Votre épargne

Normalement, votre banquier étudiera également votre comportement bancaire à travers vos trois relevés de compte les plus récents.

• Votre apport personnel

On dit toujours qu’actuellement, tous les ménages peuvent facilement obtenir un crédit immobilier. C’est loin d’être vrai. Un dossier en béton constitue en général un apport personnel pour le financement du projet que vous envisagez. Et plus vous aurez d’épargne, moins la banque vous demandera d’apport.

• Votre quotient familial

Il s’agit de l’argent qui vous restera pour satisfaire les besoins de votre famille après soustraction de la somme que vous devez payer par mois pour amortir votre prêt.

Les critères secondaires

• Le ratio d’endettement

Cela indique votre solvabilité. Les établissements de crédit ont fixé que ce ratio ne doit pas dépasser 33 %. Ainsi, si jamais vous disposez d’un taux d’endettement au-delà de cette limite, vous serez considéré comme étant surendetté. Dans ce cas, la banque ne vous octroiera pas de prêt, sauf si vous avez un revenu élevé.

Mais comment calculer ce taux ? Eh bien ! Le ratio d’endettement est égal à la somme des revenus annuels, des recettes financières, des primes fixes et des recettes immobilières. Le tout divisé par 12 et multiplié ensuite par 0,33.

• Votre âge

Le banquier prendra également compte de votre âge actuel ainsi que ce que vous aurez à l’échéance du prêt. La raison en est que les banques jugent l’aléa plus grand, et de ce fait, l’assurance plus cher, si au moment de la souscription, vous avez plus de 36 ans et que votre âge dépassera les 65 ans au terme de l’emprunt.

• La durée du prêt

Plus votre prêt durera plus longtemps, plus le risque augmentera. Ce qui influerait sur l’amortissement du prêt bancaire.

• L’emplacement du bien et son intérêt stratégique

Ce critère est également important pour les banques. En effet, c’est de par l’adresse de l’immeuble, raison du prêt, qu’elles détermineront leur chance de le vendre en cas d’insolvabilité de votre part. Ainsi, un dossier avec un bien à financer en centre-ville est plus solide que ce avec un bien en campagne, sauf s’il s’agit d’une région non loin de la ville et en phase de développement.

• La somme destinée aux travaux dans le montant du crédit

Le banquier en a besoin car si la grande partie du prêt servira à investir dans des travaux, la valeur de l’immeuble n’augmentera pas. Ce qui veut dire que la banque va prêter une somme non récupérable en cas de revente pour insolvabilité de votre part.

• Votre pièce d’identité

Bien sûr ! Il ne faut pas oublier votre passeport ou bien votre carte d’identité.

Ce qu’il faut préparer avant de se rendre à la banque

Avant toute chose, pour éviter les mauvaises surprises, déterminez vous-même vos mensualités. Cela vous permettra de chercher des arguments qui pourront soutenir votre dossier si celui-ci est un peu faible. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez le faire avec JxTamm. Mais vous devez d’abord le télécharger.

Aussi, il est indispensable de préparer un petit dossier contenant les pièces que vous devez absolument amener aux banques, à savoir :

• Une copie du contrat de vente de l’immeuble en question.
• Vos trois derniers relevés de compte pour permettre au banquier de savoir si vous êtes dépensier ou non.
• Une attestation de travail indiquant que vous travaillez sous contrat CDI, s’il s’agit d’une entreprise privée.
• Vos bulletins de salaire des trois derniers mois afin que les banques puissent connaitre la régularité de votre salaire.
• Votre bulletin de paie du mois de décembre de l’année précédente ainsi que votre avis d’imposition le plus récent. Tout cela permettra à l’organisme financier de savoir l’imposition de votre salaire net l’année précédente.

Les points à prendre en compte pour le choix d’une banque

Avant de choisir telle ou telle banque pour un prêt immobilier, il faut prendre en compte cinq critères, à savoir :

• Le taux proposé par celle-ci.
• Le délai d’amortissement.
• Les conditions imposées par la banque.
• La somme octroyée par la banque selon votre demande, ainsi que la fréquence de son octroi.

Alors, comment faire le choix de la banque pour son prêt immobilier ?

Pour savoir la meilleure banque au moment où vous voulez faire un prêt immobilier, il faut comparer les offres de crédit qu’elles proposent. Vous pouvez le faire vous-même. Vous devez faire, dans ce cas, des allers retours entre divers organismes pour savoir leurs conditions. Il est donc évident que cette tâche prendra une grande partie de votre temps.

Pour échapper à ce problème, vous avez une autre option : passer par un courtier. C’est lui qui se chargera de cette démarche pour vous. Toutefois, rien ne vous garantira que c’est la banque qu’il vous proposera qui offre le taux le plus bas du marché. Un autre courtier peut trouver mieux.

Si vous désirez recevoir des offres de prêt gratuites et sans engagement pour votre projet, il n’y a rien de mieux que de faire une simulation de crédit immobilier. D’autant plus que cela ne vous demandera que quelques minutes seulement.

Un petit rappel, les taux changent régulièrement. Alors, ne tardez pas trop à comparer les offres, sinon vous risquerez d’être contraint de refaire votre choix si jamais le taux augmente au moment où vous reviendrez faire votre prêt immobilier auprès de la banque que vous avez choisi.

• Achat
• Banque
• Nos conseils