Un contrat de vente immobilier, comme tous les autres types de contrat d’ailleurs, se forme lorsqu’il y a rencontre entre deux volontés : l’offre et l’acceptation des parties. Il s’agit ici du vendeur du bien et de l’acheteur.
En théorie, c’est le propriétaire de l’immeuble, qui est donc le vendeur, qui fait une offre de vente. Mais pratiquement, il n’est pas rare de voir un acheteur proposer une offre d’achat au propriétaire si le bien lui convient. De plus, actuellement, il est tout à fait possible de faire cela par mail.
La question qui se pose souvent est de savoir : est-ce qu’une offre d’achat par mail engage l’acheteur ? En d’autres termes, quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’offre d’achat par mail pour répondre à ces questions.
Une offre d’achat immobilier, c’est quoi ?
Aussi appelée promesse unilatérale d’achat immobilier, une offre d’achat immobilier s’agit d’une proposition d’achat qu’un acheteur adresse au vendeur d’un immeuble.
Il est à noter que l’offre d’achat et la négociation du prix d’un bien sont deux choses différentes. En effet, contrairement à la négociation ou pourparlers, l’offre d’achat doit être ferme c’est-à-dire qu’il suffit d’une acceptation du vendeur pour que le contrat de vente de la maison se forme.
Toutefois, l’acheteur peut quand même émettre dans son offre des réserves, même après acceptation du vendeur. A travers ceux-ci, il peut dire : « je suis lié par le contrat seulement si les conditions sont favorables ».
L’offre d’achat doit également être précise c’est-à-dire mentionnant clairement le prix pour lequel l’acheteur veut acquérir le bien. Ainsi, il n’y a plus ici question de négociation, le prix de l’acquisiteur est fixe et n’attend que la décision du vendeur. Deux cas de figure peuvent donc se présenter :
- Le vendeur accepte l’offre d’achat
La loi exige que cette acceptation soit établie par écrit. Une fois celle-ci envoyée, la vente devient alors parfaite. C’est ce qui ressort des dispositions du code civil qui prévoit que la vente entre deux parties est parfaite lorsqu’elles sont d’accord sur une chose ainsi que son prix.
- Le vendeur refuse l’offre d’achat
Comme il a été dit un peu plus haut, l’offre d’achat n’attend que la décision du vendeur. Par cette proposition, l’acheteur s’engage à acheter l’immeuble pour le prix qu’il y a mentionné. Si le vendeur refuse son offre, il sera libéré de cet engagement et pourra donc se rétracter.
Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat immobilier ?
Aux yeux de la loi, une offre d’achat immobilier s’agit d’un acte juridique unilatéral. Pour faire simple, si un contrat nécessite l’accord de volonté des parties, dans un acte juridique unilatéral, il n’y a qu’une seule volonté : celle de ce qui a émis l’acte.
Par conséquent, et c’est d’ailleurs évident, dans un contrat, les deux parties ont des obligations l’une envers l’autre. Par contre, l’acte juridique unilatéral n’engage que son auteur qui est dans le cas d’une offre d’achat immobilier le potentiel acheteur.
Ainsi, celui-ci doit respecter son engagement qui est ici l’achat du bien. Quant au vendeur, il n’est tenu à rien : il peut accepter l’offre comme il peut la refuser sans que cela engage sa responsabilité. Et c’est ce qui différencie l’offre d’achat d’un avant-contrat comme le compromis de vente ou bien la promesse de vente.
Dans ce dernier cas, il y a déjà un accord entre les deux parties. Seulement, comme son nom l’indique « avant-contrat » ce contrat précède le contrat définitif de vente. Les parties ont déjà manifesté leur volonté d’être liées par un contrat de vente et ont formalisé leur consentement par l’avant-contrat. Seulement, ce contrat ne deviendra définitif qu’après réalisation d’une certaine formalité. Les parties sont donc déjà liées et engagent leur responsabilité si elles comptent se rétracter.
Il est à souligner que si un acheteur décide d’annuler et donc de rétracter son offre d’achat sans respecter les termes de celle-ci, le vendeur est tout à fait en droit de lui poursuivre en justice. Si son action aboutit, l’acquisiteur offrant devra donc lui verser des dommages-intérêts.
La règle juridique applicable après l’acceptation par le vendeur de l’offre d’achat
L’offre d’achat par mail de l’acheteur ne lie pas le vendeur tant que celui-ci n’a pas formalisé son acceptation par écrit et l’a émis. Cependant, une fois l’émission de son acceptation faite, il ne pourra plus revenir sur ses décisions. Par contre, si l’acheteur a inclus des réserves et donc des clauses suspensives dans son offre, il dispose de 7 jours pour annuler celle-ci.
Les points importants à savoir avant de faire une offre d’achat immobilier par mail
D’après ce qu’on a vu, une offre d’achat crée un lourd engagement pour l’offrant. Donc, cette décision ne doit pas être prise à la légère. Ainsi, il faut vraiment être sûr de vouloir acquérir le bien en question avant d’émettre une telle offre. Ce qui veut dire qu’on a déjà fini de vérifier tous les détails sur l’immeuble. Une telle offre doit également comporter diverses clauses suspensives afin de protéger l’offrant contre les éventuels abus du vendeur.
Voici tout ce qu’il faut savoir avant de faire une offre d’achat immobilier par mail:
- La valeur du bien
Il faut bien l’évaluer car c’est à partir de cela que vous définirez le prix que vous allez proposer au propriétaire du bien.
Pour savoir le prix correct de l’immeuble, il faut se renseigner sur l’état du marché immobilier dans le secteur où il se trouve. Pour avoir le coût moyen pratiqué dans la région, n’hésitez pas à recourir aux outils d’évaluation proposés par les agences immobilières.
Vérifiez également avec minutie les meilleurs atouts ainsi que les plus grands défauts du bien que vous voulez acheter : l’état de sa consommation énergétique, son système électrique, la plomberie, etc.
- Pourquoi une offre d’achat par mail plutôt qu’orale ?
Vous l’avez deviné, une offre d’achat orale a un moindre poids juridique. En effet, dans ce monde juridique, l’écrit représente un véritable moyen de preuve de l’engagement d’une personne à être liée. Ainsi, si vous voulez ne pas risquer de perdre l’immobilier que vous convoitez tant, mieux vaut faire une offre d’achat écrite.
Si vous n’avez pas le temps de vous rendre chez le propriétaire, il est actuellement possible de le faire par mail. Une offre d’achat immobilier par mail a la même valeur juridique que celle écrite.
La rédaction de l’offre d’achat
Pour être valide, l’offre d’achat doit inclure quelques informations:
- Le prix d’achat de l’immeuble
Une offre d’achat consiste en gros à renégocier l’offre de vente affichée par le vendeur. Une telle offre doit donc contenir impérativement et avec précision le prix pour lequel vous êtes prêt à acheter le bien.
- La durée de validité de l’offre
Durant cette période, il ne vous sera pas possible de rétracter votre offre d’achat. Par contre, passé ce délai, votre promesse d’achat ne sera plus valable.
Cette durée varie pratiquement entre 5 et 10 jours.
- Le délai de rétractation
Il s’agit du temps durant lequel il vous est possible d’annuler votre offre si jamais les conditions de vente ne vous conviennent pas après l’acceptation du vendeur. Ce délai de rétractation est fixé à 7 jours. Vous n’êtes pas obligé de le mettre dans votre offre. Cependant, on n’est jamais trop prudent alors mieux vaut le préciser dans votre mail.
- Les modalités de réponse du vendeur
Une offre d’achat par mail doit mentionner avec précision les modalités de réponse du vendeur dans le cas où il accepte l’offre. Mais en général, cette réponse se fait par l’intermédiaire d’un huissier ou bien par une lettre recommandée avec accusé de réception.
- Le moyen de financement
Cela revient à dire : voulez-vous recourir à un crédit immobilier ou bien est-ce que vous allez faire un apport personnel pour financer votre projet d’achat du logement en question ?
- La condition de validité de la vente
Il faut bien préciser dans l’offre d’achat que le contrat de vente ne sera définitif tant qu’il n’y aura pas un avant-contrat.
- Les informations supplémentaires
Il faut bien mentionner dans l’offre d’achat que le silence du vendeur durant la durée de validité du contrat équivaudra à un refus de sa part.
Il est aussi indispensable de préciser la superficie totale du bien, son emplacement exact et le nombre des pièces qui le constituent,…
- Les clauses suspensives
On ne s’en lassera jamais de vous le rappeler, une offre d’achat immobilier écrit vous oblige à respecter votre promesse d’achat au vendeur si jamais il l’accepte. Ainsi, afin de prévenir les cas qui peuvent vous empêcher de respecter votre parole, mieux vaut prendre vos gardes et ajouter quelques clauses suspensives dans votre offre.
Ces réserves vous permettront de rétracter sans engager votre responsabilité si jamais l’une des situations qui y sont mentionnées se produise. Il peut s’agir par exemple du refus de prêt de votre banque, des vices cachés de la maison que vous n’avez pas aperçue qu’après l’acceptation de l’offre d’achat par le propriétaire, etc.
Les modèles d’offre d’achat immobilier
Rédiger une offre d’achat immobilier n’est pas du tout aussi simple qu’il n’y parait. En effet, la liste des choses à prendre en compte pour cette rédaction est assez longue alors qu’il ne faut négliger aucune de ces informations. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez trouver facilement sur internet des modèles d’offre d’achat immobilier gratuit.
Veuillez quand même vérifier si ce que vous utilisez comporte les éléments qu’on vient de citer, notamment la durée de validité de l’offre et les clauses suspensives.
Une autre possibilité également, et qui est la plus fiable si vous voulez être sûr d’avoir tout mentionné dans votre offre d’achat, est de faire appel à un professionnel pour la rédaction de celle-ci.
Il saura vous conseiller sur les diverses situations qui peuvent vous être néfaste et que vous devez donc inclure dans vos clauses suspensives. Il est juste vivement conseillé de prendre un prestataire expérimenté en matière de vente immobilière car certaines choses ne s’apprennent pas sur table.
Les précautions à prendre avant d’envoyer son offre d’achat immobilier par mail
Puisque vous serez engagé durant la période de validité de votre offre, mieux vaut éviter de donner un long temps de réflexion au vendeur. La durée légale prévue par la loi est de 7 à 10 jours. Alors, il faut opter pour la durée de 7 jours si possible.
Revérifiez aussi les différents cas d’annulation que vous avez mis dans l’offre d’achat. Là, il faut bien prendre du temps car une seule situation défavorable oubliée et vous courrez à votre perte. Certains vendeurs de mauvaise foi aussi n’hésitent surtout pas à imaginer tous les cas qui peuvent lui être avantageux mais non pour vous. Alors, autant être vigilant. D’autant plus qu’aucun retour en arrière ne sera possible une fois l’offre émise.
Enfin, il est porté à votre connaissance que la loi interdit tout versement d’argent au propriétaire vendeur lors de la promesse d’achat.
Se renseigner sur les possibilités de rétractation
Vous n’avez peut-être pas l’intention de rétracter votre offre d’achat car la maison que vous voulez acquérir vous semble parfaite. Il est quand même intéressant de bien se renseigner sur les possibilités de rétractation qui sont à votre disposition.
En général, il en existe trois. D’abord, vous pouvez à tout moment rétracter votre offre sans engagement de votre responsabilité tant que le propriétaire vendeur ne l’accepte pas. Vous serez également libéré de votre engagement s’il refuse votre proposition. Il en sera de même s’il n’envoie pas de réponse dans le délai prévu dans l’offre d’achat. Enfin, il se peut également que le propriétaire n’accepte et ne refuse pas votre offre, mais vous propose par écrit une contre-proposition.
Dans ce cas précis, vous serez non seulement libéré de votre promesse d’achat, vous aurez aussi tout le droit de refuser ou d’accepter sa proposition. Le schéma sera ainsi inversé. En effet, ce sera dans ce cas son tour de s’engager unilatéralement. Il ne lui sera donc pas possible de rétracter son offre de vente jusqu’à la période qui y est prévue.
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